Продажа квартиры и налоги: что принес 2016 год

Налог с продажи квартиры

Продажа квартиры и налоги: что принес 2016 год

С 1 Января 2016г. внесены изменения не зная которых вы рискуете потерять часть своих денег.

Давайте разберёмся как физические лица могут избежать или минимизировать свои расходы в связи с новым порядком налогообложения.

Как вам вероятно известно, каждый человек продавший квартиру которая была в его собственности менее 3 лет, должен заплатить подоходный налог 13% от стоимости продажи. Так было до 1 января 2016 года, отныне, согласно новому порядку, этот срок увеличивается до 5 лет.

Но здесь важно уточнить, эти нововведения коснуться только тех, кто приобрёл жильё после первого января 2016. Если ваша недвижимость была приобретена  до этой даты, то будет действовать старый порядок, ждать придётся только три года.

На этом нововведения не заканчиваются

В силу вступает такое понятие как «минимальная стоимость  жилья»   И эту стоимость определяет не ваш договор купли продажи,   её определяет цифра записанная в кадастре  умноженная на региональный коэффициент.

 Поэтому налог с продажи будет рассчитываться не с той суммы за которую вы продали жильё, а с установленной официально.

Этот порядок призван устранить серые сделки, когда квартира продаётся за одну стоимость , а в договоре прописывается заниженная.

Но как показывает практика, часто кадастровая стоимость сильно завышена. Поэтому, очень даже  возможна ситуация, когда вы и так продаёте в убыток себе, да ещё и будете обязаны заплатить налог.

Рассмотрим пример: Допустим вы купили однушку за 4 млн. рублей,  и сделали это после 1 января 2016 . Однако обстоятельства сложились так, что вам нужно срочно продать эту квартиру.

И вы продаёте её, за эти же деньги.  Сколько вам придётся заплатить в виде налога? По идее ничего, ведь вы ничего не заработали, просто вернули свои деньги.  Но это только кажется, ведь вы помните, что налог высчитывается не c той суммы за которую вы продали свою недвижимость.

Поэтому, чтобы убедится, что вы ничего не должны государству, загляните в кадастр. А там ваша квартира предположим оценивается в  6 млн. рублей. А что это значит? Это значит что в глазах налоговых инспекторов ваша квартира стоит: 6 * 0,7 (коэффициент для Москвы)=4.2 млн. Следовательно, что с 200 тыс.

вы должны заплатить подоходный налог. 200*0,13= 26 тыс.

Налогом облагается только разница между стоимостью приобретения и стоимостью продажи, которая рассчитывается с  учётом оценки кадастра.  Так в нашем примере 4 млн. руб эта сумма  которая будет вычитаться  как затраченная на приобретение.

Стоит ли прописывать в договоре купли продажи меньшую стоимость? Кому это выгодно?

Вернёмся к нашему примеру:  Если вы приобрели недвижимость за 4 млн.,  в договоре указанны только 2,5 млн, а кадастровая оценка 6 млн.

В таком случае, если вы решите продать  этот объект недвижимости до истечения 5 лет, вам придётся указать именно эту, заниженную стоимость как средства вложенные в недвижимость. Тогда получается совсем другая математика.  6*0,7 = 4,2 млн. ( это кадастровая стоимость)-2,5 млн.

( сумма указанная как расходы на приобретение) = 1.7 млн.  Это та сумма с которой вам придётся уплатить налог. 1,7 * 0,13 = 221 тыс. Делайте выводы.

Вы продали жильё, которое  вам досталось бесплатно. Получили понаследству, или в дар.

Будьте добры, заплатите налог с полной стоимости жилья, указанной в договоре, но не меньше чем кадастровый минимум.  Может сложится такая ситуация — Продали за 3 млн. а кадастровая стоимость 5 млн.

 5*0,7= 3,5  налог нужно будет оплатить не с 3 млн. а с  3,5 млн.  А это  3,5* 0,13=455 тыс. руб.

Впрочем есть способы и сэкономить.  Главное знать об этих способах. Уменьшить налог можно применив налоговый вычет.  Один раз в год, каждый, может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. рублей.

(Разумеется его нельзя применить к квартирам, стоимость которых меньше 1 миллиона рублей). Эта цифра вычитается из налогооблагаемой базы.

И дальше сумма налога будет зависеть от того какая кадастровая  оценка помноженная на коэффициент для вашего региона.

Пример:  Вы купили квартиру за 6 млн., а продали за 8.
Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 8 млн – 1 млн – 6 млн = 1 млн рублей. Именно с этой суммы вам придется заплатить налог. Он равен 1 млн * 0,13, то есть 130 тысячам рублей.

Если же кадастровая стоимость, к примеру, 15 миллионов, а вы продали за 8, то налогооблагаемой базой будет уже 10,5 миллионов (15 млн *0,7). В этом случае ваш налог рассчитывается следующим образом: (10,5млн-1 млн-6 млн) * 0,13 = 455 тысяч рублей.

Подобным образом 1 миллион можно вычесть из налогооблагаемой базы, если недвижимость которую вы продаёте досталась вам  бесплатно.

Ещё один способ уменьшить налоговое бремя — учесть затраты на улучшение состояния жилья. Здесь потребуется документальное подтверждение.

К дополнительным затратам могут быть отнесены:

• разработки проектно-сметной документации;• расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;• подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;

• отделка и другие ремонтные работы.

Источник: https://blogvp.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry.html

Налог при продаже квартиры с 2016 изменения, сумма, расчет

Продажа квартиры и налоги: что принес 2016 год

Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.

Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года

Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.

Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:

  • нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.

2. Квартира менее 3 лет в собственности:

  • 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.

Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.

  • если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.

Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016

Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.

Что изменилось:

  • срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.

Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.

В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.

Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:

  1. ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
  2. ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е.

    вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.

  3. В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)

Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году

К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:

Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога

Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0

Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.

Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей

Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.

Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:

  1. Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
  2. Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
  3. Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог

В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.

Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.

Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:

  • участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
  • переуступка права собственности

В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.

Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.

Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.

Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году

Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.

Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.

Как оптимизировать налог в 2016

Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.

Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.

Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.

Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.

Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)

Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.

Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.

Сегодня вы узнали про налог с продажи квартиры в 2016 году — как изменится, как вычислить и как уменьшить!

Источник: https://www.HabRealty.ru/nalogi/nalog-prodazhi-kvartiryi-2016.html

Продажа квартиры и уплата НФДЛ — изменения в законе 2016 года

Продажа квартиры и налоги: что принес 2016 год

В налоговый кодекс внесены изменения в соответствии со следующим ФЗ:

Вот оно, то самое изменение в уплате НДФЛ при продажи квартиры

Суть изменений в том, что если квартира реализована после  начала 2016 года, то срок владения после которого налог возникать не будет уже не три, а пять лет. Исключение составляет жилье, полученное по наследству, в дар, приватизированное, по ренте. В этих случаях срок остается прежним и составляет три года.

Еще одна вырезка из статьи

Особенности изменений 2016 в уплате имущественного налога на продажу квартиры

Распространенным ошибочным мнением является то, что теперь (с начала 2016 года), если квартира приобретена по договору купли-продажи менее пяти лет назад, то при ее продаже возникнет налог. Но это не так.

Налог возникает лишь в том случае, если квартира приобретена, как и прежде, менее трех лет назад.

Но по тем объектам жилой недвижимости, которые приобретаются сейчас (то есть после начала 2016 года) при их продаже, налог возникнет, если квартирой владели менее пяти лет.

Согласно разъяснениям к новому порядку, он применяется только к жилью, полученному в собственность с 01.01.2016 года.  Таким образом, теперь при расчете налога на доходы решающей будет дата вступления в собственность.

На данный момент факторы, которые влияют на то, будет налог или нет – это срок нахождения в собственности и стоимость квартиры (менее 1 млн. рублей или более 1 млн. рублей).

Еще одна вырезка из статьи

То есть, если квартира покупалась до начала 2016 года, то действуют старые правила: чтобы не платить налог нужно

  • или, чтобы прошло 3 года с момента покупки,
  • или чтобы стоимость жилья по договору купли-продажи не превышала 1 млн. рублей.

К тому же трехлетний срок остается актуален и для следующих случаев вступления в собственность:

  1. Получение жилья в порядке наследования
  2. По договору дарения между близкими родственниками
  3. В порядке приватизации
  4. По договору пожизненного содержания с иждивением (рента)

В любых других случаях (купля-продажа, мена) срок для продажи без налога составляет 5 лет.

Также ошибочным считается расчет в годах – то есть если жилье куплено в конце 2013 года, продать его можно в 2016 году, не подпадая под налог.

На самом деле срок владения высчитывается в месяцах и составляет 36 месяцев. Если жилье приобретено в ноябре 2013 года, то продать его без налога можно в декабре 2016 года.

В случае с пятью годами, который будет касаться приобретаемых сейчас квартир – это 60 месяцев.

Какую стоимость квартиры выставлять — что изменилось в законе?

В части стоимости квартиры при продаже с начала 2016 года так же произошли существенные изменения. Если раньше стоимость квартиры по договору купли-продажи занижалась с целью ухода от налога, то теперь все немного иначе.

Допустим, квартира в Москве, стоимостью 8 500 000 рублей продавалась за 1 000 000 рублей по договору купли-продажи, который предоставлялся в органы Росреестра.  На оставшуюся до реальной сумму в 7 500 000 рублей составлялся договор купли-продажи улучшений квартиры, который нигде не регистрируется.

С 2016 года за доход берется максимальная величина из двух:

  1. Стоимость по договору купли-продажи
  2. 70% от кадастровой стоимости

Таким образом, теряется смысл занижения стоимости недвижимости по договору, так как расчет налога будет происходить от 70% кадастровой стоимости.

Последствия изменений срока владения недвижимостью при ипотеке

Главным последствием изменений, внесенных в Налоговый кодекс, остается то, что налога теперь не удастся избежать с помощью занижения стоимость жилья. Тем, кто продает или покупает недвижимое имущество нужно помнить, что срок владения, необходимый для освобождения от уплаты налога в 13% увеличился с трех до пяти лет.

Если продавцу в будущем это важно знать для того, чтобы налог не оказался сюрпризом, то покупателю эта информация может быть полезна по той причине, что покупатель, неожиданно узнавший, что подпадает под налог, может повысить цену на сумму налога, чтобы компенсировать свои расходы.

Одно из предрекаемых последствий – массовое повышение цен на квартиры на сумму налога. Но это маловероятно, так как получится, что выгоднее (да и безопаснее с точки зрения титульных рисков) купить жилье, которое находится в собственности более пяти лет.

Реальным последствием будет борьба с перекупщиками, станет невыгодно покупать квартиры в новостройках на стадии котлована с целью реализовать их на 20-30% дороже – налог съест почти всю прибыль.

Если имеет место имущественный налоговый вычет

Если налог возникает, то есть квартира менее трех (пяти) лет в собственности, то есть возможность получить налоговый вычет, который не должен превышать 1 млн. рублей в год. Сам налог равен 13% от суммы, на которую продажная (или 70% от кадастровой) стоимость превышает 1 млн. рублей.

Чуть сложнее дел обстоит с вычетом, если жилье находилось  в долевой собственности:

  1. Если продажа проводится по единому договору купли-продажи, то сумма вычета делится на всех собственников;
  2. Если каждый собственник продает свою долю отдельно, то вычет до 1 млн. рублей будет у каждого собственника.

Так же, если жилье было в собственности менее 3 (5) лет, то налоговую декларацию подавать придется вне зависимости от договорной (кадастровой) стоимости квартиры. В случае не предоставления декларации будет штраф от 1 000 рублей.

Налоговый вычет с учетом расходов

У продавца есть право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые он понес в связи с покупкой жилья (Налоговый кодекс РФ):

Таким образом, налог платиться с разницы между доходами и расходами (плюс, например, документально подтвержденные затраты на ремонт):

  1. Если квартира продана дешевле, чем куплена, то налога не будет
  2. Если квартира продана дороже, чем куплена, налог будет.

Некоторые считают, что можно соединить оба варианта расчета налоговых вычетов в одном. Это неверно. Если расходы на покупку более 1 млн. рублей, то имеет смысл использовать вычет с учетом расходов. В случае же, когда сложно подтвердить расходы, то проще использовать обычный налоговый вычет.

Важно помнить, что все новшества касаются лишь тех объектов, которые приобретены после начала 2016 года.

Таким образом, коснуться изменения в первую очередь покупателей, которые не смогут без возникновения налога продать то, что в данный момент покупается в течение пяти, а не трех (как раньше) лет.

Продавцы же несколько лет могут быть спокойны — для них пока еще все по старому.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/nalogovye-vychety/prodazha-kvartiry-i-uplata-nfdl-izmenenija-v-zakone-2016-goda

Сроки и налог с продажи квартиры в 2016 году – изменения в налогообложении на продажу недвижимости

Продажа квартиры и налоги: что принес 2016 год

С 1-го января наступившего года вступили в силу внесенные в 29/11/14 г. изменения в Налоговый кодекс (прим. – ФЗ №382) о продаже недвижимого имущества. Новые правила расчета налогов направлены на борьбу со спекулятивными сделками.

Что принесут данные изменения обычным людям?

статьи:

Изменение минимального срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов

До 2016-го года для всех собственников действовало единственное правило: жилье в собственности более 3-х лет – налог платить не надо. Согласно новому правилу, которое распространяется ТОЛЬКО на недвижимость, что была куплена ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 2016-го, срок в 3 года увеличивается до 5-ти лет.

При продаже жилья, купленного ДО 1/01/16, действуют СТАРЫЕ ПРАВИЛА!

Сам процесс продажи квартиры – к чему готовиться и какие документы нужны?

Итак, что нужно знать…

Во-первых, продать квартиру с 3-летним сроком собственности все-таки можно. Правда, лишь в нескольких случаях.

Например, если она…

  1. Досталась по наследству.
  2. Была подарена кем-то из близких родственников (прим. – ст. 14 Семейного кодекса).
  3. Была передана по договору ренты (прим. – пожизн/содержания с иждивением).
  4. Была получена  собственность через процедуру приватизации.

В этих случаях налог платить не придется, независимо от продажной стоимости квартиры.

Во всех остальных случаях, прежде чем продать жилье, придется подождать, пока пройдет 5 лет (не календарных лет, а 5 лет непрерывного владения квартирой) после получения документа о собственности. Более ранняя продажа квартиры обязывает собственника уплатить налог от реализации жилья, равный (прим. – для резидентов) 13-ти процентам.

Продажная стоимость жилья

Это – еще одно нововведение.

Ранее, до 1/01/16, доход от реализации жилья, облагаемый налогом, равнялся сумме в договоре купли/продажи. То есть, написано в договоре – «2 000 000 рублей», значит, с них налог и начисляется. И независимо от кадастровой и рыночной стоимости.

Данным «пробелом» в Законе успешно и долго пользовались продавцы, желающие уйти от налогов.

Около 20-30 процентов сделок проводилось по этой схеме: в договоре просто указывалась заниженная сумма (как правило, очень сильно заниженная – на 2-4 млн) – до 1 млн рублей, а второй договор (например, купле-продажи неотделим/улучшений) лежал у покупателя (для страховки).

А что теперь?

А теперь доход от продажи жилья, требующий декларации – это:

  1. Договорная цена квартиры (прим. – при условии, что она выше кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент).
  2. Либо кадастровая стоимость (прим. – по состоянию на 1/01 года продажи), помноженная на 0,7, при условии, что она больше договорной стоимости.

Например:

  1. Квартира в вашей собственности находится 2,5 года. Размер продажной стоимости (прим. – в договоре купли/продажи) – 4 млн руб., а кадастровой – 6,7 млн руб. Кадастровая стоимость, помноженная на пониж/коэффициент, равна 4 млн 690 тысяч руб.

    В этом случае договорная цена будет ниже, а значит налог придется платить с кадастровой стоимости.

  2. Квартира в вашей собственности 2,5 года. Размер продажной цены – 4,3 млн руб., а кадастровой – 6,3 млн руб.

    Умножая кадастровую цену на пониж/коэффициент, получаем 4410000 млн руб. Так как данная сумма меньше договорной, налог надо платить с суммы, указанной в договоре – с 4,3 млн руб.

За определение кадастровой цены отвечает РосРеестр.

В случае, когда в конкретном регионе данная цена не определена, в расчетах участвует исключительно договорная стоимость жилья.

Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи жилья?

Как рассчитывается налог на недвижимость с 1 января 2016 года – примеры расчета

Если вы продаете жилье, что было приобретено ДО 1/01/16-го, и вашему праву собственности более 3-х лет, то от налога вы освобождены. Если же квартира куплена ПОСЛЕ указанной даты, а сумма в договоре выше 70 процентов кадастровой цены жилья на 1 января года продажи, то налог будет считаться по формуле А (цена продажи жилья) минус В (цена покупки).

Снизить налог до нуля можно, указав в договоре ту сумму, за которую купили и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Пример:

Купив жилье в 2016-м за 3 млн руб., вы продаете его в 2018-м вы за 5 млн руб. Кадастровая цена на 2018-й равна 3,5 млн руб. А 70 процентов от 3,5 млн – это 2,450 000 р. Цена в договоре больше данной суммы. Соответственно, продажная стоимость вашего жилья выше 70 процентов кадастр/стоимости. Сумма, с которой вам нужно заплатить налог, равна 5 млн – 3 млн = 2 млн р.

Можно ли снизить этот налог до нуля? Можно. В договоре следует указать не 5 млн р., а 3 млн р. Данная сумма не будет превышать 70 процентов кадастр/цены (то есть, 2 450 000 р.), а значит доход вы не получаете и налог можете не платить.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в 2016 году

Вы продали квартиру дороже, чем купили. Значит, получили доход и, соответственно, обязаны подать декларацию и уплатить государству налог. Но есть и хорошая новость: доход при будущем расчете налога можно уменьшить. И поможет в этом имущественный вычет, о котором, как ни странно, еще не все знают.

Вычет составляет 1 млн р/год (прим. – ст.220 пп.1 п.1 и пп.1 п.2 НК). То есть, при продаже жилья, цена которого (прим. – договорная либо кадастровая) менее или равна 1 млн р., от налога вы освобождаетесь. А вот с суммы, что превышает этот 1 млн рублей, придется уплатить в гос/казну 13 процентов.

На заметку!

НЕЗАВИСИМО от того, нужно вам уплачивать налог или не нужно, декларацию о доходах вы ОБЯЗАНЫ подать в налоговые органы, если проданное жилье было у вас в собственности менее 3-5-ти лет. В противном случае вас ждет штраф.

Плюсы нововведений:

  1. Недобросовестных сделок с квартирами станет кратно меньше.
  2. Возможная перспектива снижения рынка либо стагнации повышает вероятность того, что ваши расходы сравняются с доходами при продаже жилья или даже будут выше. А значит налог платить не придется.

Недостатки нововведений:

  1. Минимальный предельный период владения жильем для получения права на имущественный вычет составляет 3 года и действует в случаях приватизации квартиры, наследования, дарения или покупки по договору пожизн/ренты. Во всех других ситуациях нужно ждать 5 лет.

    Значит, продавец квартиры, приобретенной по договору участия в дол/строительстве после 1/01/16, потеряет право на вычет при условии продажи своего жилья ранее, чем исполнится 5 лет с момента выдачи св-ва о собственности.

  2. Неизвестно, каким будет размер кадастровой стоимости через несколько лет. Она может быть и больше, и меньше рыночной.

    А найти покупателя, который бы был согласен на заниженную цену в договоре, еще нужно постараться.

Прогнозы:

  1. Если рубль сильно подешевеет, а жилье придется продавать ранее обозначенного законом срока, то сумма дохода может оказаться весьма значительной при росте цены квартиры в рублях.

  2. Продавцы, для которых покупка квартир – это бизнес, будут компенсировать свои налоговые расходы за счет покупателей. Что может, в свою очередь, значительно изменить ситуацию на рынке недвижимости.
  3. Учитывая высокие ставки по ипотеке, рынок аренды недвижимости будет развиваться. Налоговые издержки собственников будут погашаться за счет сдачи жилья в аренду.

Рекомендации:

  1. При вероятности продажи купленной вами квартиры особое внимание уделяйте ее текущей кадастровой цене, а также сроку владения ею. При возможности дождитесь срока, позволяющего освободиться от налога на законных условиях.
  2. Тяжелее всех теперь будет тем продавцам, что брали квартиры по заниженной стоимости до 1/01/16, а сейчас, ранее обозначенного законом срока, вынуждены их продавать. Им точно рекомендуется подождать момента, когда от налога можно освободиться. 

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/606-sroki-i-nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2016-godu-izmeneniya-v-nalogooblozhenii-na-prodazhu-nedvizhimosti.html

Как оплатить подоходный налог при продаже квартиры: 4 последовательных этапа

Продажа квартиры и налоги: что принес 2016 год

В налоговом законодательстве за человеком, продавшим принадлежавшее ему крупное имущество, закреплена обязанность уплатить подоходный налог. В статье 208 Налогового кодекса в числе налогооблагаемого имущества упоминается любая недвижимость, в том числе квартира. В 2016 году вступают в действие некоторые поправки, касающиеся уплаты НДФЛ на квартиры. 

Когда платится налог с продажи квартиры?

В статье 207 Налогового кодекса дано определение, кто должен платить подоходный налог. Они называются емким словом «резиденты РФ». Это лица:

  • российского или иностранного гражданства, непрерывно проживающие на территории нашей страны 6 месяцев и более;
  • имеющие официальный доход, который облагается НДФЛ.

Резиденты РФ имеют обязанность заплатить в казну государства часть дохода, полученного с продажи квартир. Причем недвижимость не обязательно должна находиться на территории нашей страны.

Российский налогоплательщик должен декларировать любые сделки с зарубежными квартирами и платить налог с прибыли. Для уменьшения налогооблагаемой базы он может воспользоваться льготами.

Другое дело, если собственник недвижимости, проданной в России, не является резидентом страны (т.е. не является ее налогоплательщиком). Обязанность уплатить 13% от полученного дохода за ним останется, но налоговыми льготами он воспользоваться не может.

Еще одно важное замечание: налог с продажи квартиры должно уплатить только в одном случае: если она была в собственности владельца меньше 3 лет, причем с первого дня 2016 года обозначенный срок увеличивается до 5 лет.

Поправка не имеет обратной силы: если сделка была совершена до 2016 года (к примеру, в 2014 году), то срок владения остается прежним – 3 года, и новый владелец имеет право не платить ничего государству после продажи квартиры уже в 2017 году.

Также 3-летний срок владения останется для унаследованных и приватизированных квартир.

Расчет налогового взноса при продаже квартир

Подоходный налог с продажи квартиры рассчитывается так: берется вся прибыль и умножается на коэффициент 0,13.

К примеру, квартира в Москве продана за 5 миллионов рублей, следовательно, стандартный размер налога: 5 000 000 х 0,13 = 650 000 рублей. Сумма внушительная, но это не значит, что плательщик будет уплачивать именно ее.

В случае подтверждения расходов на покупку или ремонт квартиры при единовременной покупке и продаже недвижимости можно рассчитывать на уменьшение налога.

Если же квартира унаследована, получена в дар или приватизирована, т.е. расходов нет, то можно применить только стандартный налоговый вычет.

Налогооблагаемой базой признается та сумма, которая указана сторонами в договоре купли-продажи. Конечно, некоторые недобросовестные граждане ее умышленно занижают, но это грозит проверками и разбирательствами, поэтому лучше указать реальную цифру.

Если сделка произведена в валюте, то в договоре следует проставить сумму в рублях (по тогдашнему курсу), так как налоги следует платить именно в рублях.

Если этого не сделать, то при подаче декларации будет учитываться текущий курс, а он может быть значительно выше, и налог влетит «в копеечку».

Вычет не стоит путать с возвратом излишне удержанных налогов при покупке квартиры. В первом случае уменьшается налогооблагаемая база, во втором – заявителю возмещается часть уплаченных им налогов с целью частичной компенсации затрат.

Размер вычета при продаже «недвижки» устанавливается параграфом 220 НК – в 2015 и 2016 годах это 1 млн рублей.

Вернемся к примеру с квартирой стоимостью 5 000 000 рублей. Если применить стандартный налоговый вычет, получим налогооблагаемую базу существенно ниже: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 рублей. Будет меньше и налог: 4 000 000 х 0,13 = 520 000 рублей.

Этот вычет стоит использовать, если квартира была приобретена собственником без расходов с его стороны.

При наличии расходов

В некоторых случаях применять стандартный вычет нецелесообразно. К примеру, если собственник купил жилплощадь за 3 000 000 рублей, а продал уже за 4 000 000.

Закон разрешает вместо стандартного вычета уменьшать базу, с которой исчисляетс налог, на сумму покупки квартиры. Таким образом, если стоимость квартиры при покупке составила более 1 миллиона рублей, то лучше использовать этот способ.

В приведенном примере сумма налога составит: (4 000 000 – 3 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей.

К общим расходам можно присовокупить траты на ремонт и реконструкцию жилья. Например, собственник купил жилье в совершенно неприглядном состоянии и полностью отремонтировал ее, затратив на это еще 500 000 рублей.

Следовательно, общая сумма затрат ни много ни мало – 2 500 000 рублей. Если поднять все бумаги и доказать целесообразность трат, это еще больше уменьшит размер взимаемых отчислений: (3 000 000 – 2 500 000) х 0,13 = 65 000 рублей.

Необходимо доказать, что все расходы были понесены именно на ремонт приобретенной квартиры.

Понадобятся как минимум договор купли-продажи, смета расходов, договор со строителями, чеки или ордера на покупку стройматериалов, утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи и т.д.

При одновременной покупке и продаже

Если одновременно совершается продажа старого жилья, пробывшего в собственности владельца менее трех лет, и покупка нового, то здесь есть способ не только сократить размер налога, но и остаться вовсе ничего не должным государству.

Некоторые юристы советуют при подаче декларации указать, что приобретенные в ходе продажи квартиры средства были уплачены в счет покупки новой и на этом основании являются расходами.

На самом деле это не совсем так. Да, конечно, получается, что продавец не получил дохода, так как средства были тут же потрачены. Но не в глазах закона.

Если собственник владел квартирой меньше оговоренного законом срока и продал ее дороже, чем купил, то это всё равно считается доходом, с которого придется уплатить в казну налоговый взнос независимо от того, куда потом «ушли» деньги.

Но есть способ избежать уплаты налогов. Для этого нужно произвести налоговый вычет на покупку квартиры.

Для этого заявитель должен соответствовать ряду требований:

  • быть резидентом России;
  • иметь налогооблагаемый доход;
  • совершить сделки с апреля одного года до апреля другого года;
  • не пользоваться ранее возвратом имущественного налогового вычета, либо должен оставаться «запас» этого вычета (т.е. в прошлый раз вычет использовался не полностью).

Поясним на примере: В 2014 году заявитель купил себе квартиру в новостройке за 3 500 000 рублей. Через год он женился, решил оформить ипотеку и расшириться. Для получения денег на первоначальный взнос он продал свои квадратные метры за 4 000 000, затем оформил кредит на 6 000 000.

Несмотря на то, что фактически средства были потрачены на покупку нового жилья, в глазах налогоой он заработал на сделках с недвижимость 500 000 рублей дохода. Теперь он должен заплатить 65 000 рублей налога.

Однако заявитель имеет право оформить имущественный вычет и вернуть себе часть уплаченных ранее в бюджет средств. Таким образом, возникает возможность «поработать по взаимозачету» с налоговой инспекцией.

Размер вычета – 2 000 000 рублей, следовательно, сумма возврата наличных 260 000 рублей. Можно уменьшить эту сумму на размер налоговой задолженности.

То есть в приведенном примере продавец квартиры не только не должен будет государству, но и сможет получить в качестве вычета 260 000 – 65 000 = 195 000 рублей (при условии, что он всё время получения средств будет иметь «белую» зарплату).

Если владельцев несколько

Если квартиру продали несколько собственников, то платить взнос в казну должен каждый из них сообразно их долям. Если, к примеру, квартиру за 4 000 000 рублей продали муж и жена, владевшие по 1/2, то в пользу государства они заплатят, применив стандартный налоговый вычет, 390 000 рублей.

Этот налог они делят равномерно, т.е. каждый выплачивает по 195 000 рублей. Если же собственников трое, то налог выплачивается пропорционально всеми троими.

В случае, если соотношение долей непропорционально, то размер взносов в казну государства определяется в зависимости от значения доли.

Например, муж с женой продали квартиру, у мужа было 3/4, а у жены – только 1/4. Значит, муж заплатит 390 000 х 3/4 = 292 500 рублей, жена – 98 000 рублей.

Если собственники – дети

Если в числе продавцов значились несовершеннолетние, то налог вместо них выплачивают их родители или иные законные представители. Если родители, к примеру, в разводе, то налог между ними делится пропорционально.

То же относится к ситуации, если продавец – недееспособный. За него уплату налогов совершает опекун.

Документы для уплаты подоходного налога с продажи квартиры

  • Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять ее нужно по специальной программе, установочный дистрибутив которой находится на сайте налоговой службы. Можно воспользоваться услугами многочисленных онлайн сервисов, предлагающих заполнение декларации «на автомате». Если не уверены, как правильно вводить сведения, лучше обратиться к специалистам.
  • Копия паспорта плательщика (плюс копия свидетельства о рождении, если продавец – ребенок).
  • Свидетельство на квартиру.
  • Договор купли-продажи.
  • Приемо-передаточный акт.
  • Оригиналы платежных документов.
  • Копия расписки о получении средств покупателем.
  • Копии документов, подтверждающих наличие расходов (для получения вычета).
  • Заявление на возврат вычета (при одновременной покупке) плюс аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру.
  • Перво-наперво нужно определиться, какими налоговыми вычетами вы будете пользоваться. В зависимости от этого следует заполнять декларацию и готовить документы.
  • После того, как декларация заполнена, документы собраны, нужно сдать все бумаги в отделение налоговой инспекции в том населенном пункте, где расположена квартира.

Это можно сделать самому, при случае невозможности допустимо отправить бумаги по почте письмом или загрузить их на сервер, выбрав соответствующую услугу на сайте инспекции.

По закону, обо всех крупных сделках нужно отчитаться до 30 апреля следующего года. На примере: если продажа произошла в 2015 году, то известить об этом госорганы до 30 апреля 2016 года.

Иначе придется заплатить штраф за несвоевременное извещение налоговых органов в размере 1 000 рублей.

Документы будут проверяться в течение 2 недель. Если всё окажется в порядке, заявителя вызовут в налоговую и выдадут ему квитанцию со всеми реквизитами и указанной суммой платежа – это и будет налог.

  • Его необходимо оплатить до 15 июля текущего года. В отдельных случаях при большой величие налога и наличии объективных обстоятельств (деньги были потрачены, к примеру, на лечение или на покупку другой недвижимости) платеж можно «растянуть» на несколько траншей. Но это решается строго в индивидуальном порядке.
  • После уплаты налога корешок квитанции нужно отнести обратно в налоговую. Если оплата происходила посредством интернета или банкомата – распечатать чеки и платежное поручение с отметкой «Исполнено».

Если одновременно подавалась заявка на возврат вычета, то деньги будут переведены безналичным путем в течение нескольких месяцев после сдачи декларации.

Можно ли избежать уплаты налогов

Каждый россиянин, владевший квартирой менее 3 лет и продавший ее, обязан заплатить налог с вырученного дохода, иначе будет наложен штраф.

При неоднократной просрочке могут применяться меры административного ареста и даже лишения свободы. Обязанность уплатить положенное при этом не исчезнет.

Многие, чтобы избежать уплаты налогов, в договоре умышленно занижают стоимость квартир. Надо отметить, что все документы тщательно проверяются, и при чрезмерном занижении это вызовет вопросы.

Если выяснится, что договор является подложным, придется дополнительно заплатить штраф за попытку обмануть государство, а также рассчитается реальная стоимость проданной жилплощади и реальный размер налога.

Единственный законный способ не платить ничего в казну государства после продажи квартиры – одновременно купить другую и оформить возврат вычета, при этом уменьшить размер возвращаемых средств на величину налоговых удержаний.

Несколько нюансов

Несколько советов, призванных облегчить жизнь налогоплательщикам:

  • Удобнее всего сдавать налоговую декларацию в январе-феврале. Еще не много плательщиков налогов, очередей практически нет, расчеты производятся быстро.
  • Если цена сделки меньше 1 млн. рублей, то можно и нужно применять стандартный налоговый вычет. Тогда плательщик ничего не будет должен государству.
  • Даже если в ходе продажи не был получен доход (например, квартира была продана дешевле или по своей цене), то отчитаться о проведении сделки всё равно необходимо. Иначе придется платить штраф и в спешном порядке собирать документы.
  • Срок владения квартирой отчитывается от заключения договора, а не от получения свидетельства или оповещения о проведении сделки налоговой службы.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры и как заполнить налоговую декларацию? Узнайте в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/nalogi/kak-oplatit-podohodny-j-nalog-pri-prodazhe-kvartiry-4-posledovatel-ny-h-e-tapa.html

Налог с продажи квартиры менее или более 3 лет в собственности

Продажа квартиры и налоги: что принес 2016 год

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Основной источник дохода для бюджетов страны всех уровней – это налоги. Их обязаны платить все: физические лица, предприниматели, покупатели, продавцы, инвесторы.

Нужно ли платить государству при продаже собственной недвижимости, когда это нужно сделать, берут ли налоги с наследников жилья, какие есть легальные пути не перечислять в ФНС совсем ничего или хотя бы уменьшить сумму, на которую начисляется налог? Эти вопросы волнуют любого продавца дома или квартиры.

При получении денег от продажи любой собственности, будь то автомобиль, квартира или гараж, бывший собственник должен перечислить государству 13% налог на доходы физических лиц (если собственник проживает на территории страны не менее 183 календарных дней из 365 дней, если менее – налог составит 30%). Срок уплаты: до 30 апреля следующего календарного года, за тем, когда гражданин продал свою собственность, нужно обязательно подать декларацию в налоговую службу, а оплатить этот налог – до 15 июля следующего за продажей имущества года.

В определенных ситуациях можно вовсе не платить этот налог, или воспользоваться налоговыми льготами. Юридическая грамотность в области налогового законодательства может помочь вам сохранить приличную сумму при подаче декларации в ФНС.

Обращаем Ваше внимание, что использование вычетов, при учете которых платить налог не потребуется, не освобождает Вас от обязанности подать декларацию. Если Вы не подадите декларацию, вычеты не будут применены и Вам придет уведомление об уплате налога!!!

Связь между налогом на доход и сроком владения недвижимостью

Чем дольше жилье находится в собственности, тем больше шансов, что на налогах получится сэкономить. В 2017 году в связи с новшествами в Налоговом Кодексе РФ произошли изменения в начислении налога на доход граждан, которые продали свою недвижимость.

Зависимость подоходного налога от того, как долго продавец был собственником, была и раньше, но прежде в законе фигурировала цифра 3 года, теперь к ней добавился срок в 5 лет.

Точкой отсчета для срока владения является дата занесения записи о переходе права собственности в ЕГРН (есть небольшие исключения: в случае наследства – с даты смерти наследодателя, в случае оплаты пая по договору ЖСК – с даты справки о полной выплате пая).

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, чтобы избежать уплаты 13% от полученного дохода в ФНС, вам придется отложить продажу на 5 лет (до 2021 года, как минимум). Однако есть опять небольшие исключения.

В соответствии с Налоговым Кодексом, даже, если Вы приобрели имущество после 01.01.2016 года, срок именно 3 года владения применяется к собственникам-продавцам, получившим жилье в результате следующих событий:

  • Наследство или подарок от члена семьи (прямая восходящая и нисходящая линии родства)
  • Приватизация жилплощади, бывшей в ведении государства
  • Приобретение жилого помещения по договору ренты

Все, кто стал владельцем недвижимости до 2016 года, сохраняют право не платить 13% от вырученных денег, при условии, что срок владения составил не менее 3 лет.

Налоговый вычет для продавца квартиры

При продаже квартиры, бывшей в собственность менее 3 лет (а в указанных выше случаях и 5 лет), при отсутствии особых обстоятельств, 13% от вырученных денег все же придется отдать государству. Принимайте этот момент во внимание при планировании бюджета.

При этом размер налога с продажи квартиры меньше 3 лет бывшей в собственности можно изменить в свою пользу совершенно законными путями.

Отметим, что для приобретателя квартиры возможность возврата ранее уплаченного налога ограничена определенной суммой (налог от суммы в 2 млн рублей) и воспользоваться вычетом на покупку можно только один раз в жизни, продавец же недвижимости может применять свое право на налоговый вычет неограниченное число раз, но не чаще 1 раза в год.

Сумма вычета для продавца ограничена на выбор: или суммой в 1 000 000 рублей или подтвержденными документально расходами на приобретение продаваемого имущества (договор, расписки/платежки, акт приема-передачи имущества и др.).

Итак, существует два пути уменьшения суммы, которую придется уплатить в ФНС:

  • Налоговый вычет на 1 млн рублей (уменьшает размер облагаемой налогом суммы)
  • Вычет, равный расходам продавца на процесс покупки

Налоговый вычет в первом варианте сокращает размер декларируемого дохода на 1 млн рублей, и получить его можно в следующих случаях:

  1. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 5 лет (для жилья, купленного после 2016 года)
  2. Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 3 лет (для жилья, купленного до 2016 года, а также при уже упомянутых особых условиях)

при этом необходимо обязательно заполнить декларацию

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается, но при этом необходимо обязательно заполнить декларацию. Для жилья, купленного после 2016 года, действует ограничение налогооблагаемой базы в 70% кадастровой стоимости, подробнее об этом мы дали разъяснения в нашей статье про налогообложение с 2016 года>>

Что касается налогового вычета в объеме тех сумм, которые были затрачены ранее на приобретение жилья, в налоговой службе вам понадобится подтвердить каждую затраченную цифру соответствующей справкой или договором.

Знание актуального налогового законодательства, грамотно заполненная и вовремя поданная в ФНС декларация 3-НДФЛ – и сумма, которую вы платите государству, становится меньше.

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО “СПИК” пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК».

Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации.

Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО “СПИК” (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-po-nalogooblozheniyu/nalog-na-kvartiru-v-sobstvennosti-do-3-let-i-bolshe/

Помощь закона
Добавить комментарий