Взыскание задолженности по договору аренды

Передача собственного земельного участка во временное пользование заинтересованным лицам — общепринятая и уже привычная российская практика. Для владельца она интересна возможностью получить прибыль от сдачи собственности в аренду, для нанимателя — получить в распоряжение надел для обработки или иных нужд.

Отношения между сторонами преимущественно долгосрочные, в правовом поле их регулирует ГК РФ (статьи 606, 614, 654 и другие) а закрепляют их договором аренды земельного участка.

В нем, согласно Гражданскому Кодексу, четко фиксируют условия передачи надела, а также временных, постоянных построек на нем, зеленых насаждений, ограждений или иных присутствующих объектов.

Указывается в договоре и порядок ежемесячной оплаты аренды — сроки и объемы наниматель обязан соблюдать.

Однако, на практике арендаторы нарушают условия, у них возникает, а порой и накапливается задолженность, превращаясь в «солидную» сумму. Обоснованно желая получить причитающиеся ему деньги, владелец участка обращается к закону, чтобы взыскать плату с недобросовестного нанимателя. Для этого существует несколько способов.

Можно ли взыскать задолженность за землю

Вопросы и процедуры возврата долгов регулируются Кодексами, федеральными законами и другими правовыми актами Российской Федерации. По ним, владелец земли, который официально, по юридически правильно составленному договору, передает участок во временное пользование, имеет полное право взыскать сумму по невыполненным обязательствам.

Как и при других имущественных спорах, ему придется пройти достаточно трудоемкий и энергозатратный процесс возврата средств, на каждом из этапов которого понадобится знание законодательства, процедурных моментов. Поэтому естественное решение терпящего убытки лица — обратиться за поддержкой к профессиональному юристу.

В этом случае шансы на взыскание задолженности по договору аренды многократно повышаются.

Общий порядок возврата задолженности

В общем виде процедура взыскания состоит из нескольких обязательных стадий:

• инициирование процедуры взыскания задолженности — составление с помощью специалиста претензии к недобросовестному арендатору, которую, по действующим в России правилам, необходимо в обязательном порядке направлять второй стороне спора (в особенности, если претензионный порядок оговорен в договоре);
• направление претензии заказным письмом и ожидание ответа от арендатора — уведомление о вручении будет свидетельством соблюдения порядка;
• при ответе должника на письмо — разворачивание претензионного процесса, проведение переговоров, составление соглашений об уплате долга;
• при отсутствии конструктивной реакции на претензию в должный срок — подача заявления в суд для разворачивания производства о взыскании средств;
• рассмотрения дела в суде и вынесение решения — если оно положительное, средства взыскиваются с должника в рамках исполнительного производства;
• должнику вручают исполнительный лист, который также можно направить в банк арендатора, чтобы тот перечислил средства со счета (реквизиты учреждения, как правило, указывают в договоре) — работа выполняется единолично истцом или при помощи сотрудников УФССП.

Важнейший этап взыскания — даже не подача исковых заявлений, а претензионная работа. Практика показывает, что от правильности составления письма к должнику и реагирования на его действия во многом зависит успех дела.

Если досудебный этап не проведен, или осуществлен с нарушениями, судья зачастую отклоняет заявление, а арендатор с большой долей вероятности направляет возражения, утверждая, что не получал претензий.

Поэтому желательно, чтобы составление и процесс передачи письма проконтролировал опытный юрист.

Составление досудебных претензий

Первый этап досудебного взыскания — формулирование юридически обоснованных претензий. Если в договоре не обозначены сроки получения ответа на письмо, их обязательно указывают в тексте.

Время на реагирование отсчитывают с момента получения арендатором предупреждения, поэтому письмо отправляют как заказное, с уведомлением о вручении — на почте нужно подчеркнуть, что необходимо письменное, закрепленное «мокрой» печатью подтверждение передачи документа.

Так должник не сможет заявить, что не знал о намерении кредитора обратиться в суд.

Претензионное письмо составляется в произвольных формулировках, но в нем обязательно должно содержаться требование вернуть долг и пункты о:

• сторонах и объекте соглашения — фамилии, реквизиты, адреса, данные об участке;
• причине составления — наличии, размере скопившегося долга, с указанием подтверждающих документов (выписками со счетов, квитанциями, чеками и так далее);
• периоде, за который скопилась задолженность;
• неустойке — если пункт о ней был зафиксирован в договоре, это обязательно указывается в претензии;
• количестве дней, которое дается должнику на рассмотрение письма и добровольное погашение долга;
• мерах, которые арендодатель предпримет при отсутствии оплаты, реакции на письмо — как правило, это обращение в суд;
• нормах права (положениях Гражданского, Земельного Кодекса, законах), которые подтверждают факт нарушения арендного договора и обосновывают требование владельца участка.

Если положения о неустойке не были указаны в договоре, они рассчитываются согласно действующему законодательству. Право на их получение закреплено в ГК РФ (глава 12), в нем же указаны виды — законная и договорная.

Взыскивается неустойка как фиксированный штраф или прогрессивная пеня за каждый просроченный день. Сумма начисляется в независимости от наличия соответствующего пункта в арендном договоре.

Законная пеня составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки (ст. 332 ГК РФ).

Желательно, чтобы письмо к должнику вычитал юрист, проверив его на формальные, фактические ошибки, точность формулировок, так как они в 80% случаев будут повторяться в исковом заявлении. Если претензия не возымела действия, арендодатель должен обратиться в суд.

Составление и подача искового заявления

Споры по договорам аренды рассматривают арбитражные судебные инстанции. Их выбирают по месту регистрации или проживания должников (ответчиков) или, если это юрлицо — расположению основного офиса. В среднем, рассмотрение дел отнимает от месяца. Срок давности у них стандартный, трехгодичный.

Заявление делится на вводную, основную части и приложения.

В начале документа указывают наименование инстанции, которая будет рассматривать дело, полные реквизиты заявителя, контакты для связи, данные об ответчике и общую сумму задолженности.

В нее не включают судебные издержки, которые понес истец, но, при успешном для него исходе дела, арендодатель вправе возместить их за счет нанимателя-должника.

В основной части заявления формулируют:

• суть требований и причины их возникновения со ссылками на положения арендного договора;
• факты, подтверждающие, что ответчик нарушил договор, и требования истца законны — с указанием их документальных доказательств;
• конкретную сумму, которую требует арендодатель, расчет цены иска;
• предпринятые истцом досудебные меры — с датами отправления претензионного письма, получения уведомления и так далее;
• перечень документов, которые обосновывают позиции истца и содержатся в приложениях к заявлению.

Одновременно с заявлением стоит подать прошение об обеспечении иска — к примеру, аресте счетов, собственности ответчика.

Оно, как правило, ускоряет рассмотрение вопроса и служит дополнительной «защитной» мерой для заявителя.

Если претензионный этап соблюден, заявление правильно составлено и подано, есть грамотно подобранные документальные доказательства, суд с большой долей вероятности удовлетворит требования владельца участка.

Подготовка документов для взыскания

Чтобы обосновать позиции в суде, необходимо подать полный пакет документов.

Кроме искового заявления, которое составляет истец с помощью юриста, адвоката, в него входит ранее отправленное претензионное письмо с подтверждением факта отправки — почтовой квитанцией, журнальной выпиской и так далее.

К ним прикладывают документы, свидетельствующие о вручении претензии и, если есть — письменный ответ должника на нее. На почтовом уведомлении должны присутствовать дата получения и подпись ответчика.

В пакет обязательно включают оригинал арендного договора, по которому возник финансовый спор. Кроме этого, в список нужных документов входят:

• финансовые подтверждения наличия задолженности и частичной оплаты аренды — квитанции, чеки;
• в случае участия в споре юрлица, ИП — его свидетельство о регистрации, выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП со сведениями о нахождении сторон разбирательства и датой последнего обновления данных;
• квитанция об уплате судебной госпошлины — ее рассчитывают на основании цены иска.

Срок сбора документационного пакета — 30 суток до момента подачи заявления. После этого судья назначает первичные заседания и начинает рассматривать дело.

Практика взыскания

Судебная практика показывает, что большая часть проблем при подаче и рассмотрении заявлений по делам об аренде связана с недостаточным вниманием к законной стороне дела.

Стороны не всегда правильно формулируют условия в договоре — в особенности, в отношении претензионного этапа, размера неустойки. Поэтому переговоры между ними затрудняются, а дела затягиваются.

Суды признают претензионный порядок арендного соглашения только если он составлен четко по форме, с указанием порядка процедуры, сроков и прочих нюансов.

Распространенный случай — возражение ответчика, которое он объясняет отсутствием госрегистрации договора. Однако, по существующим нормам, для взыскания долга достаточно официально подписанного сторонами документа, а регистрировать его в госорганах не обязательно. Истец вправе подать заявление не только о взыскании, но и о расторжении договора — если просрочка платежей превышает 2 месяца.

Обо всех нюансах истребования задолженности расскажут специалисты «Центра эффективного взыскания». Опытные юристы-практики изучат обстоятельства дела, правильно составят и подадут все документы, соблюдая нормы законодательства.

25.01.19

Источник: https://dolgnett.ru/stati/7129-vziskanie-zadoljennosti-po-dogovoru-arendi-zemelnogo/

Взыскание задолженности по договору аренды в Москве

Виды юридической помощиВзыскание по договору аренды

Сдавая в аренду помещение, его собственник рассчитывает своевременно получать от арендатора плату за использование площадей и совершенно не заинтересован заниматься взысканием задолженности. Но, тем не менее, нередки ситуации, когда именно этим и приходится заниматься. Каким же образом подойти к процессу взыскания долгов по арендным обязательствам, чтобы добиться разрешения спора как можно быстрее и эффективнее?

Нарушение условий аренды и образование задолженности

Для обеспечения соблюдения чётких, неизменных условий сделки по использованию нежилого помещения заключается договор аренды. В нём в обязательном порядке прописывается размер арендной платы – если данного пункта в документе нет, договор считается недействительным.

Также необходимо внести и пункт о сроках внесения платы арендатором. Договор аренды заключается в письменной форме, согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, и подписывается обеими сторонами.

Если договор заключается на срок от года, он подлежит регистрации в государственных органах.

Этот документ необходим для того, чтобы зафиксировать договорные отношения между арендодателем и арендатором.

Кто будет заниматься Вашим делом? Адвокат города Москвы; Кандидат юридических наук; Высшее образование получено в ВУЗе, который специализируется на подготовке кадров для судебной системы; 2 года работы в суде; 6 лет преподавательской деятельности юридических дисциплин; 7 лет защиты интересов в судах Российской Федерации. Задать вопрос

Но, к сожалению, заключение и подписание договора не гарантирует своевременного внесения денег за аренду. По самым различным обстоятельствам – от финансовых затруднений до мотивов, граничащих с мошенничеством, – у арендатора может возникнуть задолженность перед собственником помещения.

Если напоминания о необходимости погашения долга за аренду никак не действуют, хозяину недвижимости придётся защищать свои интересы в юридическом порядке.

И, конечно же, оптимальным решением станет обращение к адвокату, который грамотно подойдёт к решению данной проблемы, используя досудебные и, при необходимости, судебные меры урегулирования ситуации, а также обеспечит фактическое взыскание задолженности по аренде.

Ведь само по себе судебное решение, вынесенное в пользу собственника, ещё не гарантирует выплат со стороны должника – оно лишь подтверждает справедливость ваших претензий.

Итак, рассмотрим этапы юридической работы, которые приведут к взысканию задолженности по аренды и получению от арендатора денежных средств, включая штрафы и неустойки.

Досудебные меры

При возникновении задолженности по аренде логично, а иногда и просто необходимо, использовать досудебные возможности урегулирования спора.

В частности, если договором предусмотрен претенциозный порядок, перед обращением в суд придётся в любом случае направить должнику письменную претензию.

Эта мера представляет собой попытку защиты нарушенных прав собственника помещения в добровольном порядке.

Адвокат, оказывая вам юридическую помощь, грамотно составит претензию, в которой будут указаны правовые основания требований арендодателя, размер задолженности и методику его определения, а также иная информация, необходимая для разрешения конфликта. При составлении претензии юрист опирается на соответствующие нормы правовых актов, размещая на них ссылки в документе.

Применение мер досудебного урегулирования спора – важная стадия взыскания долга по договору аренды. Если существующие правила направления претензии не будут соблюдены, то исковое заявление может быть оставлено судом без рассмотрения.

При необходимости, адвокат проведёт с должником и личную встречу, на которой обрисует негативные последствия уклонения от своевременного внесения арендных платежей. Во многих случаях общение с юристом убеждает арендатора, что за нарушение обязательств по внесению оплаты за пользование помещением придётся отвечать, и вопрос с взысканием задолженности решается в досудебном порядке.

Досудебное урегулирование спора позволяет не только добиться возврата долга за арендуемое имущество, но и в ряде случаев сохранить деловые отношения с арендатором. Если помещение не слишком ликвидно (а сейчас в отдельных торговых и офисных центрах пустует до трети площадей), есть смысл урегулировать отношение с арендатором миром, даже, возможно, пойдя на компромиссы.

Но иногда складывается ситуация, когда никакие доводы на недобросовестного должника не действуют, а письменные претензии он попросту игнорирует. В этом случае не избежать обращения в судебные органы.

Мои успешные дела

Процесс взыскания по договору аренды в судебном порядке

Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и процессуальным кодексам, споры по поводу аренды, включая нарушение сроков арендного платежа, рассматриваются, в соответствии с подведомственностью гражданских дел, судами общей юрисдикции, арбитражными или третейскими судами. Чаще всего речь идёт о направлении искового заявления в арбитражный суд.

В исковом заявлении, составление которого стоит доверить профессиональному юристу, излагаются требования истца относительно взыскания задолженности по договору аренды – со ссылками на соответствующие правовые акты и прикреплением доказательной базы. В процессе подготовки иска необходимо собрать пакет документов, предусмотренных статьей 126 Арбитражного процессуального кодекса Федерации:

• Это, прежде всего, сам договор, заключённый между собственником помещения и арендатором;
• документы из регистрирующих органов;
• документы, подтверждающие принятие досудебных мер по разрешению конфликта;
• расчёт задолженности (включая штрафы, неустойку, а также судебные расходы);
• платежная квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

Готовясь к судебной тяжбе, опытный юрист также посоветует, как обеспечить результативность взыскания долга. В частности, параллельно с исковым заявлением можно подать ходатайство об обеспечении иска. Ну а после получения положительного судебного решения помощь юриста потребуется вам для контроля работы судебных приставов по исполнительному листу.

Следует помнить, что срок давности исков по арендным вопросам равен трём годам. Восстановление пропущенного срока возможно лишь на основании веских причин. Поэтому не затягивайте с требованием задолженности за использование вашего имущества и обращайтесь за квалифицированной юридической помощью.

Сколько стоит ведение дела?

Определить точную стоимость оказания юридической помощи возможно только после полного ознакомления с ситуацией и документами, которые ее касаются. Здесь приведены несколько дел из разных сфер, которые докажут Вам, что проблемы с помощью суда можно решать выгодно. Дело, где потратили 145 тыс. рублей, а сэкономили больше 15 млн. рублей Доверителем был заключен Договор купли-продажи недвижимости с Департаментом городского имущества г. Москвы. Данным договором предусматривалась рассрочка платежа за приобретаемое помещение. В силу непредвиденного тяжелого финансового состояния Доверитель не смог во время внести все платежи. По причине нарушения сроков внесения платежей за проданное помещение Департамент обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности, а также неустойки за просрочку внесения платежей.

Общая сумма исковых требований составила 16 038 276 рублей

Затраты и выгода составили Выгода доверителя В суде нами были представлены доказательства того, что на дату судебного разбирательства Доверителем были внесены уже все необходимые платежи в части основного долга. Также нами было заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволило снизить неустойку в несколько раз.

Выгода Доверителя составила – 15 037 603 рубля.

Скачать судебные акты Затраты составили менее 1/4, чтобы возместить ущерб размером более 200 000 рублей Нашему Доверителю на постоянной основе для ведения бизнеса требовалась доставка товара в разные регионы России. При одной из доставок товара сложилась ситуация, что товар фактически был утерян и Перевозчик в добровольном порядке отказался возместить стоимость утраченного товара.

Наш Доверитель добросовестно относился к документам и вся необходимая документация для обращения в суд была у него на руках. В связи с этим нам не потребовалось много времени, чтобы подготовиться к судебному разбирательству.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Само судебное разбирательство прошло достаточно гладко. Доводы нашего оппонента судом приняты не были и наше исковое заявление было удовлетворено в полном объеме. Судебный акт впоследствии также был исполнен Ответчиком полностью.

Тем самым, нашему Доверителю удалось полностью восстановить свое нарушенное право, проявив активную позицию, при этом не затратив значительных денежных средств. Без инициирования судебного разбирательства нашему Доверителю оставалось бы только подсчитывать убытки.

Скачать судебные акты Потратили всего 90 тыс. рублей, чтобы получить почти 700 тыс. рублей Для ответственного автомобилиста мойка собственного автомобиля – всегда приятное занятие, так как после него машина предстает во всей красе, да и ездить на чистом автомобиля намного приятнее.

Однако, нашего Доверителя в конце мойки автомобиля, ждала очень неприятная ситуация – на всех пластиковых деталях отошла краска. Экспертиза, которая была проведена до суда, показала, что сотрудниками мойки было применено средство, которое нельзя было использовать для пластиковых деталей.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Досудебное переговоры ни к чему не привели и собственник мойки отказался в добровольном порядке возместить ущерб, в связи с чем пришлось обращаться в суд.

Пострадавший собственник автомобиля обратился к нам еще до суда, поэтому нам удалось полноценно подготовиться к судебному разбирательству. Это дало свои плоды, так как никакие сопротивления собственника автомойки не позволили ему уйти от ответственности. Судебный акт был вынесен в нашу пользу и он был полностью исполнен Должником.

Скачать судебные акты Взыскали достойную неустойку по договору подряда, несмотря на применение ст. 333 ГК РФ Подрядчик нашего Доверителя нарушил сроки выполнения работ. В досудебном порядке урегулировать возникшую ситуацию не удалось, в связи с чем пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Со стороны Подрядчика мы получили возражение относительно наших требований. Подрядчик указывал, что по вине нашего Доверителя были нарушены сроки выполнения работ, а также Подрядчик заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Ни один из доводов нашего оппонента не сработал и суд удовлетворил требование нашего Доверителя, взыскав неустойку в размере 1 680 000 рублей.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя В договоре подряда, заключенным между нашим Доверителем и Ответчиком, условие о неустойке было достаточно суровым. Мы ожидали серьезного снижения неустойки, однако, мы хорошо были подготовлены к судебному  разбирательству и доказали суду обоснованность наших требований. Так, нашему Доверителю удалось добиться результата с затратами, которые составили менее 10 %. Скачать судебные акты Заказчик не захотел забирать свое оборудование, но платить ему за него все равно пришлось Наш Доверитель произвел для своего Заказчика оборудование. Часть данного оборудования Заказчик забрал, а остальную часть долгое время забирать не хотел и не оплачивал его. После того, когда уже вышли все разумные сроки, в адрес Заказчика были направлены письменные требования забрать произведенное по его заказу Оборудование. Однако, и это не подействовало, после чего было принято решение обращаться в суд.

В 2-х судебных инстанциях пришлось доказывать, что наш Доверитель не мог реализовать данное оборудование третьим лицам, так как оно являлось уникальным и было сделано специально по заказу нашего Ответчика. Суды сочли наши доводы убедительными и удовлетворили исковые требования.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Расходы на взыскание задолженности в 2-ух судебных инстанциях (г. Ярославль и г. Киров), с учетом всех расходов, составили менее 1/5 от суммы выигрыша. Нашему Доверителю удалось не только компенсировать затраты на производство оборудования, но и получить прибыль, а также возместить расходы на ответственное хранение. Скачать судебные акты Взыскали почти 1 млн. рублей, а потратили всего 95 тыс. рублей Между Индивидуальным предпринимателем, моим Доверителем, и Организацией был заключен Договор аренды. По истечению некоторого времени Арендатор перестал вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги. Когда все разумные сроки для погашения задолженности истекли, было принято решение обращаться в суд. При подготовке искового заявления в суд нами были заявлены максимальные исковые требования, в том числе проценты, в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Сумма исковых требований составила почти 1 000 000 рублей.

Затраты и выгода составили Выгода доверителя Судом исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Более того, с Ответчика были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, в соответствии со статьей 395 ГК РФ, за период до даты фактического погашения задолженности.

Размер удовлетворенных исковых требований составил почти 1 млн. рублей, при затрате на оказание юридической помощи всего в 95 тыс. рублей.

Скачать судебные акты

Я придерживаюсь следующего правила: “Покупателям нужен не бур – а дырка, не газета – а информация, не юрист – а решение проблемы”.

Только исходя из этого правила я и строю свою работу. Если Ваша задачу невозможно эффективно решить, то я честно сообщу Вам об этом и предостерегу от лишних трат и необдуманных действий.

Запишитесь на бесплатную консультацию

Оставьте заявку и с вами свяжутся в течение 15 минут

Источник: https://Noskov.ru/uslugi/vzyskanie-po-dogovoru-arendy/

Задолженность по договору аренды: расчет, способы взыскания, судебная практика

Передача имущества в аренду считается одним из самых привлекательных и простых способов пассивного заработка. Однако и здесь можно столкнуться с трудностями, связанными с недобросовестностью арендаторов. Поэтому к сдаче имущества следует теоретически подготовиться, особенно в отношении взыскания задолженности по договору аренды.

Возникновение задолженности по договору аренды

Арендным отношениям посвящена глава 34 ГК РФ. Статья 606 раскрывает сущность договора аренды, который подразумевает передачу за плату какого-либо объекта одним лицом другому в пользование на ограниченное соглашением время.

Отношения между арендодателем и арендатором должны включать 2 обязательных условия:

1. На срок, указанный в договоре, права на имущество переходят арендатору, в том числе на полученные в процессе его эксплуатации результаты.
2. Арендатор обязан своевременно совершать платежи в пользу арендодателя, пока не закончится действие соглашения.

Именно при нарушении второго правила возникает арендная задолженность. Чтобы не столкнуться с проблемами в процессе ее взыскания, важно правильно оформить договор. Он будет считаться законным только при наличии 2-х важных составляющих:

• цена аренды;
• объект аренды.

Цена аренды обычно устанавливается в фиксированной форме, но в договоре может указываться возможность ее пересчета в будущие периоды. Объектом аренды выступает передаваемое в пользование имущество.

Это могут быть помещения жилого и нежилого назначения, земельные участки, транспорт, оборудование и т.д. Согласно требованиям ст.607 ГК РФ, в договоре указываются сведения, определенно устанавливающие имущество.

Например, для здания это адрес и квадратура.

Если договор оформлен в соответствии с законодательством, а арендатор не спешит выполнять его условия, можно приступать к действиям по взысканию задолженности. Но, прежде всего, нужно сделать ее расчет.

Расчет такого долга

Задолженность по арендной плате начинает исчисляться после окончания периода, в который должен был быть внесен очередной платеж. С этого же момента начинает свой отсчет срок исковой давности, продолжительность которого составляет 3 года.

Кроме суммы задолженности, которую рассчитывают умножением количества месяцев просрочки на цену аренды, арендодатель вправе взыскать с должника неустойку. Выделяют две ее разновидности:

Законная неустойка устанавливается ст.332 ГК РФ и начисляется должнику независимо от того, прописан ли данный пункт в договоре. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но стороны могут установить и собственный процент, тогда это уже будет договорная неустойка. Начисление неустойки происходит за каждый просроченный день.

При договорной неустойке в формуле нужно заменить 1/300 ставки ЦБ на установленный соглашением процент.

Процедура взыскания

Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий.  Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.

В претензии указываются следующие данные:

1. Сведения о сторонах соглашения.
2. Дата заключения и реквизиты договора.
3. Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
4. Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
5. Ссылки на законодательные акты.

Скачать пример претензии можно здесь.

Претензия о задолженности по договору аренды (образец)

Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).

Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:

• наименование суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
• обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
• цену иска, то есть сумму долга;
• расчет задолженности;
• сведения о претензионных мерах;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины;
• перечень прилагаемых документов.

К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.

При принятии судом положительного решения, он выдаст исполнительный лист, который станет основанием  для  взыскания долга с арендатора судебными приставами.

Расторжение договора

При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

Судебная практика

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб.

Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб.

Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено.

Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г.

, согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка.

Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление.

Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором.

Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику.

Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Долги за аренду могут обернуться уголовным наказанием, о чем расскажет видео ниже:

Источник: http://uriston.com/kommercheskoe-pravo/nalogooblozhenie/zadolzhennost/po-dogovoru-arendy.html

Взыскание задолженности по договору аренды

В отдельных случаях у арендодателя возникают проблемы, связанные с получением арендной платы. Они возникают вне зависимости от наличия заключенного между ним и арендатором договора аренды.

Зачастую в такой ситуации арендодатель обращается в судебный орган с исковым заявлением.

Договорная деятельность

Наиболее распространенными гражданскими делами, возбужденными судебными органами являются споры о взыскании задолженности по договору аренды.

Он заключается на определенных условиях, предусматривающих права и обязанности сторон, их ответственности сообразно положениям статьи 650 ГК РФ.

Чаще всего они нарушаются арендатором, который своевременно не вносит арендную плату, вследствие чего образовывается задолженность за некий отрезок времени.

Договор аренды заключается на основании положений статьи 654 ГК РФ в письменной форме. Он составляется в единственном экземпляре, который подписывается заинтересованными сторонами. Не соблюдение его формы и содержания влечет к признанию его недействительным договором.

Он является своего рода гарантией соблюдения участниками сделки обязанностей, возложенных на них условиями договора. Если он заключается сроком более одного года, то подлежит обязательной государственной регистрации для придания ему законной силы.

Размер иска

Одним из существенных условий договора аренды в соответствии с положениями статьи 654 ГК РФ является предмет договора, то есть размер арендной платы. Он устанавливается в ходе переговоров по обоюдному согласованию сторон договора аренды в индивидуальном порядке.

Если он не указан сторонами, то сделка считается не совершенной, а договор аренды автоматически переходит в разряд незаключенных договоров.

На что обратить особое внимание

По договору аренды в соответствии с нормативами статьи 606 ГК РФ арендодатель обязуется передать арендатору свое имущество за определенную плату, называемую арендной во временное владение и пользования без права распоряжения. В свою очередь арендатор обязуется в установленный срок вносить ее вне зависимости от наличия либо отсутствия денежных средств за пользование имуществом, о чем отмечено в положениях статьи 614 ГК РФ.

Одним из распространенных способов защиты гражданских прав является взыскание неустойки, что установлено положениями статьи 12 ГК РФ.

Ее определение закреплено положениями статьи 330 ГК РФ.

В ней отмечено, что неустойкой является некая денежная сумма, которую задолжавший арендатор обязан уплатить арендодателю, если он не исполнит или исполнит ненадлежащим образом условия договора аренды.

Неустойка взыскивается с задолжавшегося лица на основании указаний статьи 395 ГК РФ, в котором отмечено об ответственности за неисполнение денежных обязательств.

Что касается уплаты государственной пошлины, то ее размер устанавливается сообразно указаниям главы 23 Налогового кодекса.

Она подлежит уплате по специальным реквизитам, установленным для каждого региона в индивидуальном порядке.

Любое заинтересованное в получение определенной прибыли лицо может сдать в аренду объект, причисленный к числу недвижимого имущества.

В ходе совершения сделки предусматриваются условия его передачи стороннему лицу во временное пользование, порядок его использования и внесения за него платы.

Потребность во взыскании арендной платы возникает, если арендатор не ее вносит в продолжении определенного времени.

Подготовка документов

Арендодатель должен собрать перечень требуемых документов, чтобы для возбуждения гражданского дела, связанного с  взысканием задолженности по договору аренды. Он установлен указаниями статьи 126 Арбитражно-процессуального кодекса РФ.

В их число входит:

• официальная бумага, содержащая расчет основной задолженности, процентные начисления не нее, размер неустойки;
• платежную квитанцию об уплате государственной пошлины;
• договор аренды;
• документы, удостоверяющие о проведении досудебного урегулирования вопроса о взыскании задолженности с арендатора;
• свидетельство об осуществлении государственной регистрации юридического лица, если владельцем нежилого помещения является именно оно;
• свидетельство о присвоении индивидуального номера налогоплательщика;
• выписка из ЕГРЮЛ о лице, подавшего иск и его должника;
• деловая переписка о направлении претензионной жалобы в соответствующие инстанции, об отправлении уведомления, содержащего копию искового заявления.

Если его подает поверенный, то предоставляется доверенность, оформленная в нотариальном порядке.

Нежилое помещение

Необходимость взыскания задолженности по заключенному на пользование нежилым помещением арендатором возникает при определенных обстоятельствах.

К ним относятся:

• несвоевременное внесение арендной платы;
• досрочное прекращение договора аренды арендатором без предупреждения;
• нанесение нежилому помещению ущерба, вследствие использования не по назначению, механических воздействий.

Как правило, ключевая роль в отношениях, которые возникают между арендодателем и арендатором отводится доверию. Если до заключения договора аренды возникают доверительные отношения, то не исключается вероятность заключения взаимовыгодной сделки. Что касается дальнейших отношений, то они не вызовут разногласий между сторонами.

Подача искового заявления

Арендодатель должен изучить нормативы гражданского права, чтобы иметь представление об осуществлении процедуры взыскания задолженности по договору аренды.

Законодателем установлен срок давности искового заявления, равный 3 годам. Если он упущен, то его восстановление осуществляется в судебном порядке на основании уважительной причины.

Она должна быть подтверждена соответствующими документами.

Основание

Защита нарушенных прав обеспечивается в силу положения статьи 11 ГК РФ соответственно с подведомственностью гражданских дел, который установлен процессуальным кодексом. Они рассматриваются судебным органом, арбитражным либо третейским судом. Основание применения судебной защиты заключается в факте нарушения прав и законных интересов.

Например, при нарушении обязанности уплаты арендной платы, предусмотренной договором аренды, является факт ее неуплаты.

Сообразно  положениям статьи 650 ГК РФ арендодатель по договору аренды обязуется сдать во временное пользование нежилое помещение.

Порядок, условия и сроки его аренды устанавливаются в договоре. Например, его текст должен содержать формулировку «арендатор каждый месяц вносит арендную плату не позже 25 числа текущего года».

Правила подачи

В соответствии с законом подается по местонахождению либо местожительству должника в установленном судебным органом порядке. Норма установлена положениями статьи 35 Арбитражно-процессуального кодекса.

Вместе с ним можно подавать ходатайство об обеспечении иска, чтобы ускорить рассмотрение дела. Как правило, оно рассматривается в продолжение одного месяца, после чего выносится решение об удовлетворении иска либо отказе.

Форма и содержание

Хотя законодатель не установил определенную форму искового заявления, но его следует писать с соблюдением правил судебного производства.

В нем необходимо указать:

• наименование судебного органа, куда адресовано исковое заявление;
• персональные данные истца и ответчика, юридический либо почтовый, электронный адрес, контактные данные, включая номер факса;
• предъявляемые требования, подтвержденные определенными ссылками нормативно-правовых актов;
• размер требований, если они могут быть выражены в денежном эквиваленте, их основание, произведенные с целью его установления расчеты;
• о предпринятых до подачи искового заявления мерах, предусмотренных нормативами законодательных актов по обеспечению имущественных интересов;
• перечень прилагаемых к исковому заявлению документов.

Если в заявлении не будут указаны вышеназванные факторы, то Арбитражный суд имеет право отказать в его рассмотрении. Также он отклонить рассмотрение иска,  если представленные документы будут неправильно оформлены, в договоре аренды допущены помарки, исправления, не указана дата его заключения.

Досудебное урегулирование

До подачи искового заявления арендодатель должен предпринять меры направить по разрешению вопроса о взыскании задолженности в ходе мирового соглашения. При этом он должен направить арендатору соответствующее претензионное письмо о погашении задолженности.

По своей сути, претензия есть требование арендодателя об урегулировании спора, направленное непосредственно к арендатору. Мера расценивается как попытка применения способа защиты его нарушенного права в добровольном порядке. Он предусмотрен законодателем в указаниях гражданского права, согласно которым претензия составляется в письменной форме.

Она должна содержать основание требования о погашении задолженности, ее размер, методику его определения, ссылки на соответствующие нормативы правовых актов и иную информацию относительно разрешения вопроса.

Помимо того в ней должны содержаться сведения относительно:

• наименования документа;
• информации, необходимой для эффективного применения порядка по урегулированию спора;
• арендодателя и арендатора, их персональных данных, местонахождения;
• реквизитов участников спорной ситуации;
• перечень прилагаемых документов.

В судебном порядке

Арендатор наделен правом подачи искового заявления о взыскании задолженности, которая возникает при определенных обстоятельствах вследствие сдачи в аренду какого-либо объекта недвижимости. Например, земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности либо арендованного у муниципального образования на условиях долгосрочного пользования.

С задолжавшегося арендатора взыскивается:

• основная арендная плата;
• процентные начисления;
• неустойка.

Нужно обратить внимание, что расходы по оплате коммунальных услуг сообразно указаниям информационного письма № 66 президиума Высшего арбитражного суда РФ не рассматривается в качестве формы арендной платы. Также возможно изменение подсудности по согласованию сторон договора аренды сообразно указаниями статьи 35 ГК РФ до начала рассмотрения искового заявления  Арбитражным судом.

В добавление следует заметить, что арендную плату лучше принимать по акту приема-передачи либо расписке. Мера позволяет получить дополнительные гарантии арендодателю. Он сможет их предъявить в судебный орган в качестве прекращения внесения арендной платы.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Взыскание кредиторской задолженности Задолженность учредителей по взносам в Уставный капитал

Источник: http://ipopen.ru/zadolzhennost/vzyskanie-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendy.html

Взыскание задолженности по договору аренды: жилого и нежилого помещения, земельного участка и автомобиля

Получать доход, предоставляя имущество в аренду, кажется просто. Но и здесь могут возникать проблемы, арендаторы бывают разные. Намереваясь сдавать квартиру, участок или автомобиль в найм, важно изучить юридические аспекты этих отношений.

Поскольку объектом договора является дорогостоящее имущество, аренда которого выгоднее приобретения, речь идет о немалых суммах задолженности, возникшей в результате:

• отказа от внесения регулярной арендной платы
• неисполнения договора пользования имуществом без предупреждения.

Взыскание задолженности по договору аренды

Условия погашения задолженности отражаются в гражданских законодательных актах, согласно которым владелец имущества может требовать от арендатора оплаты возникшего долга и неустойки. Сумма неустойки рассчитывается на основе требований:

• ст. 395 ГК РФ, в п.1 которой сказано:

«В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.»

• договора аренды, где указывается, что арендатор обязан платить и за какой период.

С расчетов сумм задолженности начинается процесс разбирательства между сторонами. Взыскание задолженности может быть урегулировано без суда в претензионном порядке, либо в процессе переговоров. Если претензия не помогла, и вернуть долг не удалось, необходимо обращаться в суд.

Исковое заявление

По местурегистрации должника отправляется исковое заявление, где должно быть указано:

• наименование органа
• данные обеих сторон
• изложение требований, обоснованное ссылками на акты
• подтверждающие документы
• сумма иска
• расчеты
• описание претензионного рассмотрения в досудебном урегулировании
• квитанция оплаты госпошлины
• перечисление документов, которые приложены.

Заявление дополняется копиями договора аренды, актов приема-передачи, расчетами долга, неустойки, перепиской и т.д., копия иска отправляется ответчику.

Если сумма задолженности физ. лица до 50 тысяч рублей, спор вначале решается мировым судьей. Большие размеры долга рассматриваются районными судами.

Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате можно найти здесь. Размер государственной пошлины регулируется пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ.

Для решения споров между юр. лицами и предпринимателями организовывается арбитражный процесс.

Аренда жилых и нежилых помещений

Жилое помещение при сдаче в наем должно соответствовать ряду требований. Если выяснится, что обе стороны нарушали свои обязанности, может приниматься решение о расторжении контракта без погашения долгов.

Если главный арендатор квартиры умирает, договор не прекращает действовать. Обязанность платить по нему переходит к живущим здесь гражданам в порядке совместного проживания. В случае возникновения задолженности найти нового должника и провести взыскание долга поможет юрист.

Жилые помещения, находящиеся в государственной, либо муниципальной собственности передаются гражданам в социальный найм безвозмездно, бессрочно с условием своевременной оплаты коммунальных услуг и содержания. Порядок, условия и сроки (если есть) договора регулируются жилищным кодексом.

Нормы отношений собственников и арендаторов нежилой недвижимости регламентируются ГК РФ. Если на одном участке располагается несколько помещений, общая площадь которых упоминается в договоре найма, арендатор автоматически пользуется им без оплаты. Арендодатель не может требовать  платить за пользование землей.

Арендная плата за недвижимость регулярно вносится весь срок действия контракта, даже если ею пользовались не весь период.

Аренда земельного участка

Долги за временное пользование земельным участком, могут быть внушительными. Сроки таких контрактов до 49 лет. Еще до суда можно договориться об учете расходов на совершенствование участка или постройку дома на нем в счет погашения задолженности.

Аренда автомобиля

В обязанность владельца входит обеспечение технического состояния, позволяющего использовать транспортное средство, спецтехнику, автомобиль по назначению, отмеченному в контракте. В некоторых случаях от собственников требуют покупать полис ОСАГО с указанием лиц, управляющих транспортом.

Все расходы, амортизация учитываются при расчете арендных платежей. Требовать погашения долга можно только за период, когда машина использовалась по назначению, указанному в договоре.

Порядок взыскания

Согласно ст. 619 ГК РФ » По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

2) существенно ухудшает имущество

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора»

Арендодатель может требовать расторгнуть контракт, если лицо, пользующееся имуществом, не платит два срока оплаты подряд. При этом обращаться в суд за возмещением без письменного предъявления претензии нельзя:

«Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.» (ст. 619 ГК РФ).

Претензия пишется на бумаге, можно от руки. Законом не регламентируется алгоритм написания претензии, но практика показывает, что в документе надо подробно излагать данные об обеих сторонах конфликта, договорных обязательствах, обстоятельствах правовых отношений. Также написать расчет суммы задолженности и установить сроки выполнения требований. Образец претензии можно посмотреть здесь.

При обращении всуд истец готовит:

• копию паспорта – физ. лица. Свидетельства, учредительные документы – юр. лица
• договор аренды
• правоустанавливающие документы на имущество
• подтверждение отсутствия арендной платы.

После подачи иска и отправки его ответчику по почте ценным письмом с описью вложения необходимо сохранять уведомление о вручении для суда, как факт, что ответчик своевременно уведомлен.

Если суд принимает положительное решение, на руки выдается исполнительный лист. Можно обратиться к судебным приставам.

Примеры из судебной практики

Возмещение арендной задолженности возможно, если доказано невыполнение обязанностей арендатором. Только при серьезной подготовительной работе можно надеяться на положительный исход судебного разбирательства.

Пример 1

ИП Петров М.И. обратился в Арбитражный суд г. Белгород с исковым заявлением к ИП Лавровой Р.Г. о взыскании задолженности 37250 рублей, 2250 руб. из которых составила неустойка. Однако обоснований своим требованиям и данных о претензионном урегулировании предоставлено не было.

Иск был оставлен без движения, а предпринимателю отправили предложение оформить документы, как положено. Спустя месяц, когда ничего не было сделано, приняли решение о возвращении истцу заявления и суммы госпошлины.

Пример 2

Гражданское дело № 2-765/2018, открытое по заявлению Петрова С.Л. о взыскании долга по арендной плате, оплате электроэнергии и неустойки с ООО «Энергия», рассматривалось в Ростовском районном суде Ярославской области.

Истец просилудержать с ответчика:

• 350000 рублей за аренду
• 680600 рублей неустойки
• 117 658 рублей за электричество
• пеню за просроченные платежи по электроэнергии в сумме 324 524 рубля
• госпошлину 14 197, 52 руб.
• расходы за выписку из ЕГРН – 200 руб.

Кроме того, истецтребовал обязать противную сторону возвратить помещение, которое былоарендовано.

На основаниитого, что размер неустойки (1% за каждый день просрочки) был завышен, судуменьшил ее до 150 000 руб. По решению суда требования Петрова С.Л. былиудовлетворены частично.

Была взысканазадолженность по аренде 350 тысяч, неустойка в 150 тысяч, сумма расходов нагоспошлину 7958 и 200 рублей за выписку из ЕГРН. ООО «Энергия»обязали передать помещение арендодателю.

В остальныхтребованиях Петрову С.Л. отказали.

Источник: https://dolgi-dolgi.ru/vzyskanie-po-dogovoru/vzyskanie-dolga-po-dogovoru-arendy/