Жилищные кооперативы краткая характеристика

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Как некоммерческая организация жилищный кооператив обладает особой правомочностью, так как создается на определенный срок и для достижения конкретной цели. Возникновение этой организации всегда зависит исключительно от желания ее основателей.

Содержание

0.1 Понятие «жилищный кооператив»
0.2 Понятие «жилищно-строительный кооператив» и его члены
0.3 Члены жилищного кооператива

1 Жилищные кооперативы как реальная альтернатива ипотеке
2 Жилищный кооператив
3 Жилищные кооперативы: преимущества и недостатки ЖСК
4 Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

Понятие «жилищный кооператив»

Для того чтобы понять, что такое жилищный кооператив, необходимо обратиться к Жилищному кодексу РФ. Именно этот нормативный документ содержит обозначение данной дефиниции. Итак, жилищный кооператив – это специальное объединение граждан, деятельность которых направлена на обеспечение граждан жильем. Необходима также регистрация жилищного кооператива.

Кооператив состоит из определенного количества членов и среди его участников могут быть как физические, так и юридические лица. Они, используя свои средства, приобретают и содержат жилые помещения. Согласно законодательству, в таком кооперативе не должно быть меньше пяти членов. Помимо этого, количество участников не должно быть больше, чем существующих жилых помещений.

Понятие «жилищно-строительный кооператив» и его члены

Создание такой организации предполагает ответственность, так как именно от жилищно-строительного кооператива зависит возведение того или иного жилого дома.

Если цель обычного жилищного кооператива заключается в покупке жилья, то жилищно- строительный кооператив имеет более масштабные задачи. Тем не менее, это единственное отличие между этими двумя объединениями.

Их возникновение, обязанности членов и прекращение деятельности практически одинаковы.

Жилищно-строительный кооператив принимает новых членов на основе заявления, которое рассматривается органом управления кооператива. Решение о принятии в кооператив того или иного участника обсуждается на общем собрании или конференции, если членов кооператива насчитывается больше 50 человек. Далее новый участник обязан внести соответствующий взнос, указанный в уставе.

Члены жилищного кооператива

Возникновение этого объединения зависит от желания участников. Организация данного кооператива чаще всего принимается во время собрания, где решение обсуждается учредителями. Создание кооператива зависит от ания всех членов.

Также обязательно должно произойти утверждение устава. В нем указываются название организации, ее основные цели, деятельность, процедура вступления в жилищный кооператив, различные паевые взносы и т. д.

Так происходит организация жилищного кооператива.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют лица, которыми была подана соответствующая заявка. Ее рассматривают в течение определенного срока. Обычно решение принимается за 30 дней председателем и правлением, а затем кандидатуру утверждают на общем собрании.

Официально лицо становится членом организации после внесения указанного вступительного взноса. Что касается нового собственника жилья, то он может не вступать в кооператив, так как это не является обязанностью. Но ему все равно придется сотрудничать с кооперативом.

Кроме этого, требуется обязательная регистрация жилищного кооператива. Она стандартна для всех организаций и регулируется российским законодательством. Что касается управления кооперативом, то эти обязанности не всегда возлагаются на всех.

Органами управления жилищного кооператива является общее собрание участников, либо председатель и правление, либо конференция. Именно общее собрание считается высшим органом и решает самые важные вопросы кооператива. Кроме этого, органы управления жилищного кооператива имеют свою иерархию.

Для того чтобы произошло создание правления жилищного кооператива, требуется присутствие всех его членов.

Затем происходит ание, в результате которого выбираются члены правления. А уже они самостоятельно избирают председателя. Деятельность этого органа в целом направлена на текущую работу организации. Их сроки работы содержит устав жилищного кооператива.

Помимо органов управления жилищный кооператив также должен иметь особую ревизионную комиссию. Она необходима для того, чтобы контролировать всю финансовую деятельность организации. Комиссия не может существовать более 3 лет. При этом ее члены не могут быть членами органов управления и т. д. То есть, это отдельный орган со своими специфическими функциями:

проведение различных плановых ревизий;
предоставление всех необходимых данных о бюджете, о годовых отчетах и о других финансовых операциях;
отчет о своей деятельности перед другими участниками кооператива.

Кооперативы, в отличие от некоторых других юридических лиц, могут менять свою деятельность и преобразовываться в товарищества. Тем не менее, бывают ситуации, когда прекращение деятельности кооператива возможно только через его ликвидацию.

Это решение обычно принимается учредителями. Ликвидация может понадобиться и при достижении цели, для которой оно было создано.

Если же происходит принудительное прекращение существования любого жилищного кооператива, то это происходит только через суд.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/zhilishhnye-i-zhilishhno-stroitelnye-kooperativy.html

Жилищные кооперативы как реальная альтернатива ипотеке

Ипотека, хоть и дает возможность приобрести жилье, не имея всей суммы на руках, на самом деле является самым грабительским и закабаляющим способом.

На деле получается, что квартира покупается по двойной и даже большей цене, в зависимости от срока предоставления кредита. Чем «добрее» банк и на больший срок согласен выдать кредит, тем больше в итоге вырастает снежный ком платежей.

Еще одна трудность — приличный первичный взнос, который приходится копить простому человеку несколько лет.

Люди, поддавшись рекламе, давящей на мозг, как-то позабыли о старом виде доступного жилья — жилищно-строительном кооперативе. Между тем его создать проще простого. Разве трудно сегодня, используя те же социальные сети, набрать с тысячу таких же единомышленников, не желающих дарить «халявные» деньги банкирам и нуждающихся в действительно, а не обманчиво доступном жилье?

Существуют два основных вида жилищных кооперативов — жилищно-строительные и жилищно-накопительные.

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительским кооперативам. Его цель — обеспечением жильем всех членов кооператива, согласно размеру паевого участия. Кооператив существует до момента сдачи жилищного объекта в эксплуатацию, либо может продолжить свою деятельность в виде товариществ, контролирующих и осуществляющих всю жилищно-коммунальную деятельность.

У ЖСК имеется ряд достоинств:

Не требуется уставной капитал.
Участник ЖСК не обязан непосредственно трудиться в ЖСК, возводя самостоятельно дом (хотя и такой метод «народной» стройки существовал совсем еще недавно).
Размер паевого взноса определяется из реальных потребностей кооператива, куда входят смета на строительные материалы, труд строителей и прочие расходы.
Из-за отсутствия заемного процента переплаты по жилью минимальные: они касаются лишь обеспечения деятельности ЖСК во время строительства.
Минимальное количество участников ЖСК не оговаривается, а это значит, что сравнительно небольшая группа людей может образовать кооператив, выбрав проект застройки: это может быть и дом в два-три этажа по типу коттеджа, и несколько многоэтажных зданий.

В нынешних условиях повышенных рисков не все так безоблачно. Есть трудности и у ЖСК:

Нужно заключать договор со строительными компаниями, либо самим быть застройщиками:
- связываться с архитекторами-разработчиками;
- приобретать стройматериалы;
- нанимать строителей и выплачивать им зарплаты;
- поддерживать ежегодный баланс средств, необходимых для строительства.
Необходима слаженность действий и быстрое решение спорных ситуаций:
- если какие-то участники своевременно не вносят средства, то недостаток делится между остальными членами ЖСК.
Так же, как и при любом долевом строительстве, банкротство может не миновать и строительные кооперативы.
Приватизация кооперативной квартиры возможна после полной выплаты стоимости недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Государственная регистрация ЖСК происходит без бюрократической длинной волокиты.

Учредительный документ — Устав кооператива содержит:

наименование и род деятельности юридического лица — ЖСК;
адрес и контактный телефон управления ЖСК;
необходимый размер паевого взноса;
обязанности членов кооператива беречь общее имущество и покрывать возможные убытки (субсидиарная ответственность).

При регистрации требуется предоставить документы и сведения о всех учредителях кооператива, а также лицах, действующих без доверенности от имени юридического лица (директоре, членах правления и т. д.).

Несколько мелких кооперативов могут объединяться в один крупный под единым управлением.

Жилищно-накопительные кооперативы: плюсы и минусы

Правила, по которому осуществляется распределение жилья в ЖНКЭто сравнительно новая схема, преимущество которой — отсутствие строительных рисков и покупка уже готового жилья:

Вносится единовременный вступительный взнос, членский (в виде процентов за заем) и паевой (ежемесячные выплаты стоимости жилья):
- Из вступительных взносов формируется денежный фонд для обеспечения деятельности ЖНК (зарплаты бухгалтеров, юристов и прочих кадров).
После внесения первоначального взноса оставшаяся сумма предоставляется члену ЖНК в виде займа с небольшим годовым процентом: от 2-х до 6%.
Пайщики ежемесячно выплачивают установленную ЖНК сумму для погашения стоимости жилья.

Вся деятельность ЖНК максимально открыта для его участников и дает ему большие гарантии право выбора:

Никакие черные схемы оборота денег не допускаются.
Выбор недвижимости в ЖНК ничем не ограничен: допускается как первичное жилье в новостройках, так и вторичное, а также коммерческое.
Ликвидация ЖНК невозможна, даже если в нем останется всего один участник.

Минусы ЖНК:

Сравнительно большой первый взнос:
- он составляет 35% от общей стоимости квартиры и накапливается в течение двух лет.
Проживание в большинстве квартир ЖНК возможно после выплаты 50% стоимости жилья
Вступление в права собственника наступает при полной выплате суммы: до этого квартира является собственностью ЖНК.

Получается, что в денежном плане ЖНК, хоть и менее рискованная затея, чем ЖСК, зато более дорогая.

Однако сравним ЖНК с ипотекой.

Сравнение ЖНК и ипотеки

В качестве знакомого уже примера на кону — квартира условной стоимостью 2 000 000 руб.

По прошлым расчетам на калькуляторе Сбербанка ипотечный кредит сроком на 15 лет, 10% годовых и с первоначальным взносом 10% (200 000 руб) привел к ежемесячным платежам в размере 26 400 руб. и обшей переплате стоимости — 2 958 600 руб.

В ЖНК первоначальный взнос составит 2 000 000*0.35=700 000 руб.

1 300 000 остаются в качестве дифференцированного займа под 3% годовых.

Произведем расчет выплат по годам с тем, чтобы ежемесячные выплаты по займу были 26 000 руб.

2016-й г.: 26 000×12+1 300 000*0.03=312 000+39 000=351 000 руб.
2017-й г.: 26 000×12+988 000*0.03=312 000+29 640=341 640 руб.
2018-й г.: 312 000+20 280=332 280 руб.
2019-й г.: 312 000+10 920=322 920 руб.
2020-й г.: 26 000×2+260=52 260 руб.

Общая сумма выйдет — 700 000+1 400 100=2 100 100 руб.

Переплата за квартиру стоимостью 2 000 000 руб. в ЖНК составит около 100 000 руб., то есть почти в 30 раз меньше, чем при ипотеке!

С учетом двух лет накоплений на первичный взнос время выплаты квартиры в жилищно-накопительном кооперативе составит:
- 2 г.+4г.+2мес.=6 лет и 2 месяца.
В ипотеке же кабала при таких же месячных выплатах по кредиту растягивается на целых 15 лет.

Цифры говорят сами обо всем — комментарии излишни.

Жилищные кооперативы гораздо выгоднее ипотеки и дают возможность приобретения жилья в два раза быстрее.

: Покупка жилья через жилищный кооператив Best Way.

(6 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/vidi/zhilishhnye-kooperativy.html

Жилищный кооператив

Жилищный кооператив (ЖК) – это учредительная организация, объединившая граждан с целью приобретения и совместной эксплуатации площадей многоквартирного дома.

В момент соучреждения число лиц составляет не менее 5 человек. Они объединяются добровольно и планируют возведение и последующее содержание строения. В то же время число участников не допускает превышения в сравнении с числом квартир в доме.

Организация существует за счёт членских взносов граждан, из которых производятся взаиморасчёты за строительство малоэтажного или многоэтажного дома, а также за все процессы, требующие финансовых вложений.

Финансовое обеспечение юридического лица за счёт инвестирования жильцами – главное условие существования ЖК.

В современных условиях это распространённый и вполне привлекательный для граждан способ приобретения недвижимости. В отличие от участия в долевом строительстве (см. Закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ), члены кооператива регламентируют деятельность застройщика.

В этом случае застройщик работает на учреждение по договору подряда, отчитываясь перед правлением как перед заказчиком и работодателем, финансирующим проект.

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

Порядок учреждения жилищного кооператива

Юридическое лицо учредителя считается действующим:

после оформления учредительной документации;
внесения сведений в Единый реестр.

Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.

Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.

Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.

НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.

Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.

Текст устава принимается открытым анием. К протоколу прилагаются результаты ания, они оформляются счётной комиссией в виде акта.

Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.

В налоговый орган требуется предъявить:

выписку о регистрации в ЕГРП;
протокол учреждения организации;
утверждённый устав;
сведения о юридическом адресе.

Управление жилищным кооперативом

Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.

Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения.

В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:

здания;
площадей общего пользования;
прилегающей к дому территории.

Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:

ограничен полномочиями управления ЖК;
выделен в управляющую компанию.

Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.

Допустимы следующие вакансии:

председатель;
бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
паспортист;
электрик и сантехник;
дворник и уборщица.

По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.

Кроме председателя, остальные члены правления являются активистами и участвуют в организации деятельности кооператива безвозмездно.

Они устанавливают и поддерживают обратную связь, инициируя нововведения или работы по реконструкции и ремонту здания.

Вопросы управления персоналом и проводимыми работами решает председатель. Правлению вменяется функция ревизионной комиссии, которая оговаривается в уставе в подробностях. Она уполномочена курировать работу председателя и вправе требовать для проверки финансовую и иную отчётность по усмотрению.

Правила вступления и получение членства в жилищном кооперативе

Вступление в кооператив – юридическая процедура. В отличие от квартир в новостройке на правах участника ДДУ, здесь потребуется соответствующее разрешение от жильцов.

Потенциальный правообладатель подаёт заявление председателю правления, который рассматривает его. Им вправе стать гражданин, достигший возраста 16 лет, при удостоверении его заявления законным представителем. Лицо, вступающее в ЖК, знакомится с уставом и размером взноса, который представляется к оплате.

Далее нужно пройти процедуру согласования. Вопрос ставится на собрании жильцов, где желающие высказываются по существу вопроса и простым большинством , путём открытого ания, решают принять гражданина в кооператив.

Результаты ания утверждаются актом и прилагаются к протоколу. Данная документация вкладывается в номенклатурное делопроизводство правления ЖК и сохраняется.

Её наличие говорит о том, что лицо вправе оформлять документацию на распоряжение имуществом, а главное – вносить на счёт ЖК установленный в его отношении взнос.

Его размер зависит:

От выплат предшествующего владельца, если квартира покупается.
От размера, установленного для вступающих в ЖК, принятого на собрании, отражённого в уставных документах.

Под членством понимается юридический статус физического лица, получившего право распоряжаться собственностью, на основании совместного правового владения домом. Так как вид владения совместный, требуется координировать виды ответственного отношения к материальному имуществу на территории здания и во дворе.

К организации предъявляют требования ведения единого реестра членов кооператива, с регистрацией их прибытия и выбытия.

Членство в кооперативе наделяет лицо правами:

Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.

Ему вменяются в ответственное исполнение:

Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.

Выплата пая

Взносы, вносимые на счёт ЖК называются паевыми. Они вносятся в момент вступления и продолжают вноситься в размерах, установленных в сторону участников.

Установление размера паевых выплат зависит от внесённых в устав положений, основанных на законодательных нормативах и потребностях организации.

При передаче квартиры в результате имущественной сделки или на иных основаниях, выплаченный паевой взнос возвращается полностью. Для ЖК он восполняется в результате сбыта квартиры, финансируемой новым владельцем.

До полного погашения стоимости пая, квартиры являются собственностью учредителей и находятся в ведении юридического лица.

Законы о жилищных кооперативах

Деятельность ЖК регламентируется многочисленными законодательными актами и положениями. Главным является Федеральный закон от 23.06.08 под № 160-ФЗ, регламентирующий деятельность жилищных кооперативов.

В число таковых входят аспекты Гражданского и Жилищного кодексов РФ:
Утверждающие статус юридического лица положения (п.1, ст.53 ГК РФ).
Обозначение нормативов управления (ст.115, ч.2 ст.116 ЖК РФ).
Предоставление членства и исключение (ч.2 ст.121, ч.3 ст.130 ЖК РФ).
Положение о выборе правления и председателя (ч.1 ст.118, ч.1 ст.119).
О ревизионной комиссии (ч.2 ст.120 ЖК РФ).
Внесение и возвращение паевых взносов (ст.125 ЖК РФ).
Вменение материальной ответственности за порчу совместного имущества (п.3 ст.10, п.3 ст.53 ГК РФ).
Исключение и лишение членства (ст.132 ЖК РФ).

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Позитивные моменты определяет, по преимуществу, приемлемая стоимость квартиры которая вытекает из сравнительно небольшой процентной ставки – 0,5% годовых стоимости объекта.

При этом нужно понимать, что очевидным минусом является риск, который несёт всё предприятие при возведении многоэтажного дома, что отражается на правовом и финансовом положении его членов.

Этот момент вызывает затруднение в поиске банков – инвесторов строительства. А экономия средств кооператива проистекает из усилий, вложенных в организацию строительства. При их недостатке, строительство заморозится на неопределённый срок. Здесь более всего играет роль человеческий фактор, свойственный учредителям проекта.

Но граждане вступают в жилищные кооперативы на основании несомненных преимуществ:

Участники вправе затребовать отчётность и иную информацию о проводимых работах, что ограничивается при ДДУ.
По решению правления, от услуг генерального подрядчика допустимо отказаться.
Застройщик выполняет требования, установленные уставом, что допускает предельную чёткость в организации строительства.
В отличие от ДДУ погашение выплат производится частыми, но не столь крупными суммами. В отличие от квартир в ипотеку – процентная ставка значительно ниже.

Условия совместной собственности, предоставляемые лишь частьЮ права в многоэтажке, не стоит рассматривать однозначно, так как здесь равно присутствуют положительные и отрицательные моменты.

Источник: https://myestate.club/organizatsii/zhilishhnyj-kooperativ.html

Жилищные кооперативы: преимущества и недостатки ЖСК

Жилищные кооперативы – когда наступает необходимость приобретения жилья, большинство людей знает только два способа купли квартиры: прямая покупка или ипотечный кредит. Однако существует еще и такой способ, как вступление в жилищные кооперативы. Как регистрируется ЖСК, какие необходимы документы? О разновидностях таких объединений и их основных задачах читайте в статье.

Один из способов возведения МКД для получения в них квартир с целью дальнейшего проживания или перепродажи – это вступление в жилищно-строительный кооператив. В нем могут объединяться как граждане, так и организации. После завершения строительства многоквартирный дом обычно остается в кооперативном управлении.

ЖСК существовали в советские времена, в 1980-е годы их усилиями возводилось 7-8 процентов городского жилья. Сохранились ЖСК и в РФ. Большинство таких объединений занимается эксплуатацией жилого фонда, но остаются и те, которые действительно строят дома в интересах своих участников.

При вхождении в кооператив его члены вносят определенную сумму в качестве взноса. На собранные деньги организуется строительство и другие необходимые работы. Например, некоторое время назад методом кооперации обманутые дольщики достраивали МКД, доставшиеся им на разных стадиях готовности от исчезнувших строительных компаний.

Типы кооперативов

Жилищные кооперативы делятся на два основных вида: строительные (ЖСК) и накопительные (ЖНК), оба эти варианта закреплены в действующем законодательстве. Они решают несколько отличающиеся задачи. ЖСК создается и функционирует для того, чтобы все его члены были обеспечены жилплощадью. Для этого осуществляются необходимые строительные работы.

Когда возведение дома заканчивается, он сдается в эксплуатацию, а участники объединения становятся полноправными владельцами квартир. После этого на основе ЖСК создается управляющая организация. Именно она в дальнейшем занимается содержанием дома и управлением им.

ЖНК также собирается из тех, кто хочет получить жилую недвижимость. Однако в нем сочетаются признаки ЖСК и финансового кооператива. Вступившие в ЖНК участники не ведут строительства, они собирают средства на то, чтобы приобрести готовую недвижимость. Многие рекомендуют вступать именно в накопительные объединения, так как в них движение средств контролируется значительно строже.

Плюсы и минусы ЖСК

Потребительские жилищностроительные кооперативы обеспечивают своих членов жилплощадью в возводимых домах в соответствии с размерами взноса, который был сделан при вступлении. Основные преимущества таких объединений заключаются в следующем:

не нужно собирать уставный капитал;
у членов нет обязанности работать именно в ЖСК и вкладывать свои силы в строительство, хотя совсем недавно такой способ практиковался;
величина взноса не имеет в себе коммерческой составляющей, поэтому жилье обходится дешевле. Пай рассчитывается в зависимости от реальных потребностей объединения, в него включается стоимость стройматериалов, оплата труда рабочих и другие прямые расходы;
не нужно переплачивать проценты, так как не привлекаются заемные средства, например, как в случае с ипотекой. Дополнительные расходы нужны только для обеспечения работы кооператива в процессе стройки;
в ЖСК может быть любое количество участников. В зависимости от него подбирается подходящий проект застройки. При небольшом числе членов можно построить 2-3-этажные дома или таунхаусы. Если пайщиков много, то они могут запустить строительство сразу нескольких многоэтажек.

Есть у жилищных кооперативов и определенные минусы. Их мы опишем ниже в пункте с рисками.

ЖНК появились сравнительно недавно. Утверждающий их федеральный закон принят в 2004 году. При использовании такого объединения нет строительных рисков, так как пайщики приобретают уже готовую жилплощадь. Опишем основные плюсы вступления в ЖНК:

небольшой порог вхождения и минимальная переплата. При попадании в кооператив уплачивается вступительный взнос (один раз), после чего регулярно платятся паевые и членские взносы. Первые идут на погашение стоимости квартиры, вторые платятся как проценты за заем. Работа ЖНК оплачивается из фонда, сформированного из вступительных взносов;
заем предоставляется под 2-6% в год;
участники сами определяют, какую сумму каждый месяц нужно вносить для погашения стоимости квартиры;
прозрачность работы – оборот денежных средств может контролировать любой член кооператива;
участники свободны в выборе любого жилья. Это может быть недвижимость в новых домах и на вторичном рынке, а также коммерческие объекты;
ЖНК невозможно ликвидировать. Этого не произойдет, даже если в его составе останется один участник.

Есть у накопительных объединений и недостатки:

значительный размер первого взноса, составляющий около трети цены жилья;
заселиться в квартиру можно только после того, как будет оплачено больше половины ее стоимости;
право собственности наступает только после выплаты 100% суммы. До этого момента жилье остается во владении кооператива.

В целом создание ЖНК несет значительно меньше рисков в сравнении с жилищно-строительным. Однако и переплата в накопительном объединении будет заметно выше.

ЖНК часто позиционируется в качестве альтернативы ипотеке.

Низкий процент за пользование средствами действительно делает участие в кооперативе значительно более выгодным в сравнении с получением денег на покупку жилья от банковской организации.

Процесс регистрации ЖСК

Порядок регистрации жилищной кооперативной организации достаточно прост. Для ее создания нужно разработать учредительную документацию и пройти стандартную процедуру государственной регистрации, чтобы получить статус юридического лица.

В уставе ЖСК прописывается следующая информация:

название и род деятельности объединения;
адрес и телефон управляющего органа;
величина паевого взноса;
обязанности участников. Они обычно заключаются в бережном отношении к общему имуществу и субсидиарной ответственности при каких-либо убытках;
правила вступления и выхода членов;
порядок управления объединением.

Для создания жилищно-строительного кооператива по закону требуется собрать не менее пяти участников. Максимальное количество членов ограничивается только числом квартир в МКД, который будет построен или приобретен.

Для регистрации нужно предоставить документы обо всех лицах, выступающих в качестве учредителей. Кроме этого, раскрывается информация о тех лицах, которые могут действовать от имени кооператива без доверенности. Обычно сюда включается директор и члены правления.

У нескольких небольших жилищно-строительных кооперативов есть возможность собраться в один крупный. Для такого объединения создается единое управление.

Управление кооперативом

Управление осуществляет общим собранием его участников. Если их больше 50, то управляющий орган называется конференцией. На собрании или конференции выбирают:

правление, руководящее текущей работой объединения;
ревизионную комиссию, контролирующую его деятельность.

Ревизионная комиссия назначается на срок до трех лет. Ее задача заключается в плановых проверках финансово-хозяйственной деятельности объединения. Это делается не реже одного раза в год. В то же время у ревизоров есть право на внеплановые проверки, которые проводятся в любой момент на их усмотрение.

Риски участия в ЖСК

При организации жилищно-строительных кооперативов нужно помнить о рисках, которым подвергаются их участники.

1. Основной риск – невыполнение объединением своей прямой задачи, например, строительства дома. Причины этого могут быть разные:

недостаток финансирования;
сложности с реализацией проекта;
невозможность оформления разрешительных документов и так далее.

2. Увеличение стоимости строительства в сравнении с заявленной изначально. Дополнительные средства должны вносить сами члены организации.

3. Отсутствие компенсаций для членов при срыве сроков по вине жилищного кооператива. Каждый член объединения отвечает за строительство наравне с остальными, поэтому и ответственность делится на всех.

4. ЖСК не предоставляют гарантий на передающееся членам жилье.

5. Финансово-хозяйственная деятельность контролируется только той комиссией, которую он избирает внутри себя.

6. Конкретные квартиры для каждого члена кооператива выбираются управляющим органом. Заселение происходит на основании данного решения. При нарушении уставного порядка в ходе распределения возможны споры между участниками объединения.

Описанные риски достаточно серьезны, при их возникновении страдают интересы обычных членов кооператива. Опасность наступления негативных явлений возрастает, если управляющие органы ЖСК связаны с застройщиками или инвесторами, а простые участники не проявляют активности в работе объединения.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102121-jilishchnyy-kooperativ

Жилищный кооператив: что это такое, какие есть виды, преимущества и недостатки

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

Стандартные жилищные кооперативы;
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
Утверждается устав строительного сообщества;
Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

Правила входа в союз и выхода из него;
Размер первоначального взноса;
Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
Все вопросы решаются собранием оперативно;
Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

За 10 лет – 2,1 млн рублей;
За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

1 год – 510 000 рублей;
2 год – 500 000;
3 год – 480 000;
4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Источник: https://2realtor.ru/zhilishhnyj-kooperativ-alternativnyj-sposob-pokupki-zhilya/